7 hacks de vida que protegerão sua hipoteca de pagamentos indevidos
Miscelânea / / August 25, 2021
1. Escolha o prazo de empréstimo ideal
O prazo de um empréstimo hipotecário afeta diretamente o valor dos pagamentos indevidos: com o seu aumento, o valor que deve ser pago ao banco pela utilização do dinheiro também aumenta. Isso leva à ideia de fazer uma hipoteca por um prazo mais curto. Mas é importante avaliar corretamente sua capacidade de pagamento. Se você não pagar a hipoteca, o valor da dívida aumentará devido às multas. E, em alguns casos, o banco pode rescindir o contrato de empréstimo. Mas normalmente os bancos desde o primeiro dia de atraso discutem a situação atual com o cliente. Na pior das hipóteses, você enfrenta uma ação judicial com o banco e a venda de um apartamento para saldar a dívida.
Para não entrar numa situação difícil, é melhor fazer uma hipoteca por um período com uma margem. O prazo deve ser calculado com base no entendimento de um encargo financeiro confortável, de modo que os fundos permaneçam por uma vida normal e possível força maior. Os pagamentos mensais não devem forçá-lo a economizar nas necessidades básicas: comida, roupas, recreação. Você sempre terá a oportunidade de pagar sua hipoteca antes do prazo, enquanto reduz a quantidade de pagamentos indevidos.
2. Aumente sua primeira parcela
Quanto maior for o valor que você depositar no estágio inicial, menor será o valor da dívida e os pagamentos indevidos serão. Você pode pré-calcular o pagamento a maior usando uma fórmula especial ou em uma hipoteca calculadora.
Suponha que você esteja planejando comprar um apartamento por 10 milhões de rublos. Você deseja obter uma hipoteca por 20 anos e está pronto para fazer um pagamento inicial de 1 milhão de rublos. A uma taxa de 10% ao ano, o pagamento a maior do empréstimo será de mais de 11,8 milhões de rublos. Se você aumentar o pagamento inicial para 3 milhões de rublos, o pagamento a maior será menor - 9,2 milhões de rublos. Este é um cálculo preliminar, os termos exatos da hipoteca serão fornecidos a você no banco.
O banco considera o pagamento inicial, juntamente com o emprego, nível e estabilidade de renda, como confirmação da solvência do cliente. Nesse caso, a primeira parcela não vai para o banco, mas é repassada ao vendedor, formando, junto com o empréstimo, o valor total do imóvel. Alguns bancos oferecem para tirar uma hipoteca sem um pagamento inicial, mas a taxa de juros para isso o empréstimo pode ser maior ou o banco exigirá uma garantia de um imóvel que você já possui em propriedade.
Mikhail Seroshtan
Chefe do Departamento de Crédito Imobiliário - Vice-Presidente da VTB.
De acordo com nosso banco de dados, o pagamento médio de entrada é superior a 30% do valor do imóvel. No entanto, emitimos empréstimos com um pagamento inicial de 10% ou até menos se os clientes usarem fundos de capital para maternidade que representem pelo menos 10% do custo da moradia. O valor da entrada deve ser tal que o valor do empréstimo e os pagamentos mensais sejam confortáveis para o mutuário.
3. Explore programas de hipotecas
É possível reduzir o pagamento excessivo de um empréstimo com a ajuda de incentivos e subsídios. Por exemplo, você pode usar o capital da maternidade para formar um pagamento inicial ou reembolsar um empréstimo. Este ano você pode obterCapital materna (família) 483 mil rublos pelo nascimento ou adoção do primeiro filho e 639 mil pelo segundo ou subseqüentes.
Existem programas preferenciais para militares, para famílias com filhos, bem como para quem pretende adquirir habitação no campo ou no Extremo Oriente. Estendendo-se até 1º de julho de 2022Como obter uma hipoteca com apoio estatal a uma taxa de 7%? hipoteca preferencial: pode-se obter um empréstimo à taxa de até 7% ao ano. O montante máximo do empréstimo para todas as regiões é agora de 3 milhões de rublos.
Você pode obter uma hipoteca para moradias concluídas ou em construção. Comprar um apartamento na fase de pit é mais barato do que quando a casa já foi comissionada. É verdade que você não poderá entrar nele imediatamente e poderá ter que extinguir simultaneamente sua hipoteca e pagar o aluguel do apartamento. Calcule com antecedência se essa opção é lucrativa.
Mikhail Seroshtan
Os mutuários escolhem habitação no mercado imobiliário primário e secundário, cada uma dessas opções tem vantagens. A compra de novos edifícios passa a ser apoiada por programas estaduais com tarifas preferenciais, mas ao mesmo tempo é necessário cumprir as condições desse programa. Também pode haver ofertas especiais do incorporador para a compra de imóveis. Na compra de um imóvel secundário, você pode aproveitar os descontos que o banco tem além da taxa básica e assim receber também uma oferta favorável. Além disso, essa é uma opção para quem não quer esperar até que a casa seja concluída, mas pretende se mudar rapidamente para uma nova casa e começar a construir seu ninho ali.
Se você já fez um empréstimo hipotecário, pode refinanciar em termos mais favoráveis. Por exemplo, em VTB estão se candidatando a refinanciamento no âmbito do programa atualizado de hipotecas familiares a uma taxa de 5%. Anteriormente, apenas famílias com dois ou mais filhos podiam participar do programa. Agora se aplica a famílias que tiveram seu primeiro filho e os subsequentes em 2018–2022, ou têm um filho menor com deficiência. Você pode solicitar refinanciamento no VTB em uma visita - você não precisa mais se inscrever e ir ao MFC e fornecer um monte de documentos. Você pode solicitar o refinanciamento no site do banco. Você só precisa preencher um formulário de inscrição e mostrar informações sobre o empréstimo anterior.
Saber mais4. Escolha um sistema de pagamento conveniente
Você pode pagar a hipoteca com pagamentos diferenciados ou anuidades. Com um sistema diferenciado, o tamanho dos pagamentos está diminuindo gradativamente. O maior encargo financeiro recai sobre os primeiros anos de hipotecas. Com uma anuidade, os pagamentos permanecem inalterados durante todo o prazo do empréstimo, mas o pagamento final em excesso do empréstimo será maior.
Você pode pré-calcular os pagamentos mensais por calculadora. Suponha que você planeje fazer uma hipoteca de 7 milhões de rublos por um período de 20 anos a 10% ao ano. Com uma anuidade, você terá que pagar 16,2 milhões de rublos, ou seja, o pagamento a maior de juros chegará a 9,2 milhões de rublos. Neste caso, o pagamento mensal será fixado durante todo o período da hipoteca - 67,5 mil rublos.
Com um sistema diferenciado, será necessário pagar 14 milhões de rublos, o pagamento a maior será de 7 milhões de rublos. Mas os primeiros pagamentos do empréstimo chegarão a 88 mil rublos.
Os bancos usam anuidades com mais frequência. Um sistema de pagamento diferenciado é adequado para aqueles que são versados em finanças e podem pagar nos primeiros anos da hipoteca contribuições máximas no contexto de despesas com reparos, compra de móveis, aluguel de habitação (se um apartamento for comprado em um prédio em construção). Além disso, o mutuário precisa levar em conta que o valor dos pagamentos mensais em um sistema diferenciado mudará constantemente, então ficará mais difícil planejar um orçamento familiar.
5. Efetue os pagamentos antes do prazo
Existem várias opções para pagar sua hipoteca antes do prazo.
- Reduza o prazo do empréstimo. Ajuda a aumentar a parte do pagamento normal, que tem como objetivo o pagamento do principal, e a reduzir a parcela dos juros.
- Reduza o pagamento mensal. O prazo do empréstimo permanece o mesmo, e o saldo da dívida principal é distribuído ao longo desse período. A maior parte do pagamento mensal é composta por juros vencidos e uma parte menor é a dívida principal.
- Use a opção combinada. Com sua ajuda, você pode reduzir o prazo da hipoteca e o tamanho do pagamento.
É mais lucrativo encurtar o prazo do empréstimo, porque no final você pagará menos a mais nos juros. Mas reduzir o pagamento regular é mais seguro: se a receita cair de repente, será mais fácil para você pagar o banco. A melhor opção para muitos será um esquema combinado. Por exemplo, você pode pagar uma determinada quantia antes do prazo, reduzindo o pagamento mensal, mas continuar a pagar a hipoteca no mesmo montante de antes. Isso reduzirá o pagamento obrigatório e o período de reembolso do empréstimo.
Mikhail Seroshtan
É necessário reembolsar a hipoteca antes do prazo quando surge essa oportunidade - não há restrições. O principal é o conforto e o cálculo racional de suas capacidades. Isso também se aplica à seleção dos parâmetros que você deseja reduzir.
6. Refinanciar sua hipoteca
Refinanciamento é o registro de um novo empréstimo para pagar o antigo. Graças a ele, você pode obter a melhor taxa de juros e, assim, reduzir o tamanho do pagamento mensal. O jogo vale a pena se a diferença nas taxas for de pelo menos 1%. Às vezes, para abrir um novo empréstimo e pagar o antigo, você precisa pagar prêmios de seguro, serviços de cartório e assim por diante. Depois de todos os cálculos, pode acabar sendo mais lucrativo não celebrar um novo contrato.
Em alguns bancos, por exemplo, há uma sobretaxa temporária para a taxa de juros de refinanciamento - para o período de novo registro da garantia em favor de um novo credor. Esse processo pode levar de 2 a 3 meses, durante os quais será cobrado de você um pagamento maior.
Mikhail Seroshtan
A hipoteca pode ser refinanciada várias vezes. Os bancos avaliam esses tomadores de empréstimo com base no princípio "nada pessoal": eles seguem procedimentos padrão aprovações de acordo com os requisitos do banco, independentemente da experiência refinanciamento.
Algumas pessoas não correm o risco de contrair uma hipoteca, porque temem não conseguir pagar o empréstimo a tempo. Mas um bom banco sempre encontrará uma maneira de atender o devedor no meio do caminho. V VTB ao refinanciar uma hipoteca, você pode usar a opção "Pagamento Diferido" e não pagar o empréstimo por três meses sem aumentar o valor da dívida. Além disso, o banco não possui uma taxa de refinanciamento aumentada para o período de burocracia.
Candidatar-se a VTB também é possível refinanciar uma hipoteca em outro banco. Nesse caso, a alíquota será de 8,2% ao ano.
Envie sua aplicação7. Obtenha uma dedução de propriedade
Na compra de um imóvel, você pode devolver até 13% do valor graças à dedução do imóvel. Cada pessoa pode solicitar uma dedução fiscal uma vez e sujeito ao limite. O valor máximo para calcular a dedução fiscal para a construção ou compra de imóveis é de 2 milhões de rublos, mesmo que o seu valha mais. Ou seja, você pode retornar 260 mil rublos. Se você comprou um apartamento por menos de 2 milhões de rublos, o saldo não utilizado pode ser transferido para outro objeto.
Você também pode solicitar uma dedução fiscal para os juros pagos na hipoteca. Aqui, o limite é maior - 3 milhões de rublos. A dedução será de 390 mil rublos. Neste caso, o saldo não utilizado não pode ser transferido para outro objeto.
No total, ao comprar um imóvel em uma hipoteca, você pode devolver até 650 mil rublos. Uma dedução fiscal pode ser emitida com a condição de que você receba um salário branco e pague imposto de renda a uma alíquota de 13%. As deduções não podem exceder o valor do imposto de renda pago. Por exemplo, se você adicionou 100 mil rublos ao orçamento em um ano, a dedução não pode ser superior a esse valor. Mas o saldo pode ser transportado para o próximo ano.
Em alguns casos, é impossível emitir uma dedução de propriedade: por exemplo, se o apartamento foi comprado às custas do capital de maternidade ou de fundos orçamentários.