10 erros ao comprar um apartamento que pode sair caro
Miscelânea / / April 10, 2021
Você será salvo pela atenção às nuances, que à primeira vista parecem insignificantes.
1. Não verifique os documentos
O estudo minucioso dos documentos é um estágio tão elementar que parece que ninguém será pego por ele. Mas é precisamente essa confiança que tem todas as chances de se tornar fatal.
Por exemplo, o vendedor mostrará um passaporte - um documento comum, nada suspeito. E depois descobriu-se que há seis meses ele relatou à polícia que perdi. E agora ele está tentando chegar a um acordo sobre uma identificação inválida. No futuro, isso pode prometer muitos problemas, mesmo se o comprador finalmente conseguir provar seu caso.
Também há erros e imprecisões menos evidentes, pelos quais a legalidade da transação corre o risco de ser questionada - datas diferentes do mesmo evento em documentos ou descompasso em uma letra dos nomes.
O que fazer
Sempre leia cada artigo com atenção, mesmo se você tiver um modelo de contrato à sua frente. Verifique datas, nomes, sobrenomes - todas as informações importantes. Para estabelecer a autenticidade do passaporte, um especial
serviço do Ministério da Administração Interna "Verificando a lista de passaportes russos inválidos." Para fazer isso, você só precisa de uma série e um número de documento.2. Ignore a legalidade do layout
O estado proíbe quebrar e construir paredes aleatoriamente. A arbitrariedade é perigosa aqui: eles vão atravessar a porta de um apartamento e toda a escada desabará. Portanto, qualquer redesenvolvimento deve ser consistente.
Se o anterior proprietário não concluiu a alteração de acordo com a letra da lei, esta responsabilidade recairá sobre os ombros do novo proprietário da casa e exigirá muito tempo e muito dinheiro. Além disso, algumas transformações nunca serão aprovadas. E você terá que devolver as paredes aos locais previstos de acordo com os documentos, caso contrário o apartamento pode até ser retiradoRF ZhK, artigo 29 e vender em leilão público.
O que fazer
Solicite extrato estendido no Cadastro Único de Imóveis do Estado, que contém a planta técnica do apartamento. Então será possível compará-lo com o arranjo real das estruturas e entender se tudo está em ordem. Em alguns casos, o fato de redesenvolvimento descoordenado será registrado no plano.
Tome nota📃
- Como obter um extrato do USRN online e offline: instruções passo a passo
3. Não verifique as informações arquivísticas sobre os cadastrados no apartamento
Acontece que um certificado de inscrição no formulário 9, onde está indicado tudo o que está inscrito no apartamento, não levanta dúvidas. Mas existem categorias controversas de inquilinos que vale a pena conhecer, mesmo que sejam descarregado.
Por exemplo, esses são os que faltam. Se o tribunal reconheceu uma pessoa como tal, ela podeLei da Federação Russa de 25.06.1993 No. 5242-1 escrever. Mas quando a pessoa desaparecida retorna, ela tem o direito de reclamar a restauração do registro no antigo local de residência.
A situação é semelhante com os prisioneiros. Desde 2015 eles cessaramLei Federal de 31 de dezembro de 2014 nº No. 525-FZ certifique-se de escrever para registrar-se nos locais de detenção. No entanto, as sentenças de prisão podem ser longas, portanto, em teoria, existe o risco de que o infrator após cumprindo uma sentença vai voltar e tentar se registrar em seu antigo apartamento.
O que fazer
Você precisa pedir ao vendedor dois certificados:
- Registro arquivado no formulário 9. Nem sempre é dado de boa vontade, porque contém os dados pessoais dos inquilinos anteriores. Mas é esse documento que mostra na dinâmica todos os que já foram cadastrados no apartamento.
- Ajuda no formulário 12. Ele apenas contém informações sobre se alguém das categorias "problemáticas" já foi registrado no apartamento.
4. Não exija o consentimento do cônjuge do vendedor
A propriedade adquirida em casamento é considerada propriedade conjunta, mesmo que seja registrada apenas em nome do marido ou da esposa. Portanto, um dos cônjuges não tem o direito de vender um apartamento sem o consentimento do outro. Um negócio feito sem a aprovação da segunda pessoa pode ser contestado.
Mas isso não é tudo. Problemas semelhantes às vezes surgem de qualquer maneira, mesmo que o proprietário do apartamento seja divorciado. Por exemplo, o ex-marido e a esposa não tiveram tempo dividir propriedade e ainda possuí-lo em conjunto.
O que fazer
Exigir consentimento com firma reconhecida do segundo cônjuge ou decisão judicial sobre a divisão do imóvel, segundo a qual o imóvel foi transferido para o vendedor.
5. Não sei como a privatização foi formalizada
Se no momento da privatização a pessoa que tinha o direito de participar dela recusar sua parte, então ele retémLei Federal de 29 de dezembro de 2004 nº 189-FZ o direito de viver num apartamento pelo resto da vida.
Parece um pouco mais assustador do que realmente é. Esse inquilino pode concordar voluntariamente em fazer o check-out do apartamento e se registrar em outro local, e também fazê-lo por ordem judicial.
No entanto, se o comprador não esclarecer imediatamente esta questão, ele corre o risco de participar de uma longa litígio.
O que fazer
Consulte os documentos de privatização e compare as datas dos mesmos com a lista dos residentes então inscritos no apartamento, que se encontram indicados na certidão de arquivo do formulário 9.
E se você encontrar uma pessoa com o direito de residência vitalícia, obtenha uma declaração autenticada dela na renúncia a este direito e documento de inscrição no novo endereço, depois de lavrado no antigo apartamentos.
6. Não olhe para o certificado de capacidade legal do vendedor
Qualquer negócio é válido se seus participantes estiverem sóbrios e com memória sólida. Infelizmente, a incapacidade não é óbvia - você pode comprar um apartamento de um proprietário de aparência sã e depois descobrir que ele não tinha o direito de vendê-lo. E no final ficar sem dinheiro e sem apartamento.
O que fazer
Peça ao vendedor um certificado de capacidade legal de um psiquiatra e narcologista. Além disso, se possível, é melhor ir ao médico com ele para se certificar de que ele não comprou documentos na transição.
7. Descartar herdeiros
Comprar um apartamento que foi herdado pelo proprietário é uma fonte potencial de problemas. Claro, as coisas não acontecem necessariamente de acordo com o pior cenário.
Mas às vezes, após a venda, aparecem herdeiros privados que desafiam o negócio. Eles também podem solicitar um apartamento, portanto, o processo de divisão da área de estar deve ser reiniciado. O comprador nesta situação é inocentemente ferido.
O que fazer
Quanto mais tempo se passou desde que a herança foi recebida, menor o risco de surgirem pessoas insatisfeitas. Portanto, consulte o certificado do ano em que o apartamento foi transferido. E consulte um advogado - deixe-o verificar a situação específica da habitação que vai comprar.
Examine os detalhes🤷♀️
- Como obter uma herança
8. Para perder as crianças de vista
Se o dono tem criançasTalvez o apartamento tenha sido comprado com o capital da maternidade. Nesse caso, os pais são obrigados a fornecer aos filhos participação no alojamento. Se não for selecionado, a transação pode ser contestada.
Mas as partes decoradas das crianças no apartamento prometem problemas adicionais. Se o proprietário for menor de idade, o consentimento para a venda deve ser dado pelas autoridades tutelares. E se os filhos têm mais de 14 anos, então eles próprios.
O que fazer
Peça ao vendedor de imóveis um atestado do Fundo de Pensão comprovando que o capital da maternidade não foi usado para comprar um apartamento. Se os proprietários forem crianças, certifique-se de que todas as autorizações necessárias estão no pacote de documentos.
9. Não verifique contas de serviços públicos
Não se trata nem mesmo de dívidas. Se o dono anterior não pagou pelo apartamento comunal, então as dívidas permanecem com ele. A exceção é a revisão, aqui o novo locador terá que reembolsar o inadimplemento.
Vale a pena consultar as contas de serviços públicos para ter certeza de que o apartamento comunitário não irá arruiná-lo no futuro. Porque, mesmo em uma cidade, os valores às vezes variam muito de um distrito para outro e de uma administradora para outra.
As dívidas do proprietário anterior estão em risco quando são enormes. E se ele já entrou em processo de falência, então a transação de venda pode ser declarada inválida e o apartamento pode ser devolvido à massa para saldar as dívidas.
O que fazer
Peça para mostrar pagamentos nos últimos meses.
10. Trapacear com um contrato
As pessoas usam todos os tipos de truques para sonegar impostos. Por exemplo, sugere-se que nem todo o valor da transação seja incluído no contrato. Pode ser benéfico para o vendedor, mas não para o comprador.
Nesse caso, o comprador fará todas as reclamações exatamente pelo valor indicado nos documentos. Ele também não poderá receber a dedução integral do imposto para a compra de habitação. Sim, e ao vender mais rápido do que três anos depois, corre o risco de pagar mais impostosdo que eu poderia.
Além disso, não há necessidade de celebração de escritura de doação em lugar de contrato de compra e venda, quando a transferência de dinheiro é formalizada por algum documento. Em primeiro lugar, o comprador terá de pagar o imposto - por rendimentos na forma de bens imóveis recebidos como um presente de alguém que não seja um parente próximo. Em segundo lugar, a transação pode ser invalidada.
O que fazer
Escreva a verdade no contrato. A falsificação beneficia o vendedor, mas você deve pensar primeiro em você e nos seus benefícios.
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