Diretor de shopping center - curso gratuito da Escola Russa de Administração, treinamento, data: 7 de dezembro de 2023.
Miscelânea / / December 10, 2023
Especialista na área de gestão imobiliária comercial, tem experiência na implantação de grandes projetos e é palestrante regular em eventos do setor.
Experiência no mercado imobiliário há mais de 20 anos. Fundador da agência de comunicação de marketing no mercado imobiliário Promotion Realty.
Desenvolvimento do conceito e prática de venda de objetos imobiliários comerciais
• Complexos Multifuncionais (CMs), definição, princípios de formação.
• Conceito e classificação de IFCs, exemplos de projetos implementados.
• Vantagens/desvantagens da construção e implantação de complexo multifuncional.
• Criação de uma ideia única de complexo multifuncional, busca da combinação ideal de funções, efeito sinérgico.
• Conceito arquitetônico, especificações técnicas básicas de funções de escritório, varejo e hotelaria, características de combinação dentro de um complexo de uso misto.
• Especificidades do preenchimento do complexo multiuso (características de atração de inquilinos e/ou venda de espaço).
• Tendências atuais na formação de complexos de uso misto e exemplos de instalações bem-sucedidas.
• Centros de escritórios (OC).
• Pesquisa de mercado. Análise do ambiente competitivo. Situação atual do mercado e tendências futuras.
• Criação de uma ideia única. Desapego dos concorrentes. Parâmetros do OC “ideal”.
• Especificidades de soluções arquitectónicas, determinação do “coeficiente de perda de espaço num edifício”, soluções de planeamento óptimas (exemplos).
• Sistematização dos tipos de centros de escritórios (especificações técnicas) - actual classificação dos centros de escritórios do Grémio de Gestores e Promotores.
• Formação da tarifa básica de aluguel.
• Escrever um conceito para promover um objeto. Procure um portfólio de inquilinos equilibrado.
• Princípios de preenchimento de escritórios, interação eficaz com os inquilinos, principais erros dos proprietários.
• Métodos para encontrar inquilinos no mercado atual.
• Suporte documental de processos – títulos de propriedade, tipos de contratos de locação, pré-contrato (texto completo do contrato de locação de escritório, longo e curto prazo).
• Metodologia para determinação do valor do aluguel.
• Serviços para inquilinos e visitantes de escritórios: prática obrigatória e adicional, prática corrente.
• Centros Comerciais (CT).
• Parâmetros de um shopping center “ideal”.
• Desenvolvimento do conceito de shopping center, determinação do formato do shopping center, diferenciação dos concorrentes (sequência de passos na decisão do formato, área e parâmetros do futuro centro comercial, determinando uma possível composição dos inquilinos).
• Preparação de pré-venda, pré-corretagem, especificações técnicas dos principais lojistas (regras para “pré-corretagem” - coleta e análise de respostas dos lojistas sobre a possibilidade de entrada no empreendimento).
• Criação de um conceito tecnológico. Especificidades das soluções arquitetónicas (especificações de projeto baseadas num conceito tecnológico, especificações técnicas dos principais inquilinos “âncora”).
• Formação de taxas de aluguel. Preparação de um plano de negociação. Determinação de taxas de aluguel em shopping center; percentual do faturamento do inquilino; trabalhar com inquilinos âncora (a prática atual de acordar termos comerciais com “âncoras”).
• Construir relacionamentos eficazes com os principais inquilinos.
• Elaboração de plano comercial (análise de receitas de aluguel durante construção ou reconcepção de shopping center).
• Suporte documental de processos, títulos de propriedade, tipos de contratos de locação, pré-contrato. Contrato tendo em conta uma percentagem do volume de negócios (textos completos dos contratos preliminares e principais de arrendamento, tendo em conta a percentagem do volume de negócios do inquilino).
• Funções obrigatórias e adicionais (relacionadas). Compras e lazer ativo. Missões, centros de trampolim, escolas de culinária, museus, exposições, zoológicos. Centro comercial como plataforma social (exemplos de novos centros comerciais de sucesso).
• Garantir a máxima ocupação dos espaços alugados. Regras básicas para uma eficaz procura, seleção e colocação de inquilinos (atração inicial de inquilinos, organização da exposição do imóvel e prestação de informação, responsabilidades dos gestores de arrendamento).
• Shopping centers – tipos, classes, vantagens, tendências. Exemplos de experiências russas bem-sucedidas.
• Postulados do processo de negociação com inquilinos. Justificativa de preço.
Organização sistemática, posicionamento e promoção de imóveis comerciais
• Fundo. O surgimento do formato “shopping center”. Complexos multifuncionais modernos: complexos comerciais e de entretenimento, comerciais e de escritórios.
• Formação do conceito de linha de produtos de centro comercial e de entretenimento. Tipos e tipos de centros comerciais e de entretenimento. Outras funções do satélite para garantir a ocupação do espaço. Exemplos de soluções de sucesso.
• Zoneamento de shopping centers: entradas e saídas, estacionamento, zonas “quentes” e “mortas” em shopping centers. Ótimo equilíbrio entre áreas utilizadas e técnicas. Técnicas para reviver zonas “mortas”.
• Garantir que o complexo comercial e de entretenimento esteja lotado.
• Lojistas-âncora no shopping center. Direção dos fluxos de consumo. Áreas de concentração de potenciais compradores. Organização de um sistema de navegação e informação no centro comercial.
• Trabalhar com clientes: identificação do grupo-alvo, retrato do comprador, estrutura da procura. Serviços para visitantes: básicos (obrigatórios) e adicionais. Organização de praças de alimentação e pontos de alimentação. Áreas de entretenimento em um shopping center.
• Mudanças na procura dos consumidores – como os padrões de consumo estão a mudar.
• Trabalhar com concorrentes: análise de concorrência, vantagens competitivas, métodos de captação de clientes. Atividades voltadas à promoção (abertura, promoção e “troca” de concorrente).
• A necessidade de reconcepção ou de ferramentas de marketing suficientes.
• Ferramentas de marketing para aumentar as vendas.
• Gestão de eventos para fins de marketing.
• Funções de marketing da sociedade gestora.
• Formação e desenvolvimento de marca.
Relações de arrendamento
• Crises no mercado imobiliário. Força maior e medidas governamentais de apoio aos inquilinos.
• Negociações com inquilinos durante uma crise.
• Como se preparar para negociações com inquilinos.
• O que você precisa saber sobre a contraparte antes de iniciar negociações. Plano B.
• Estratégias básicas de negociação. Formas de chegar a um acordo com o inquilino.
• Psicologia das negociações. Principais canais de influência sobre a contraparte.
• Gerenciar o clima das negociações.
• Negociações injustas. Violação do equilíbrio de interesses das partes.
• Ações do inquilino para reduzir o aluguel e contramedidas do proprietário.
• Estratégia de interação com lojistas durante uma crise.
• Oficina. Redução do aluguel em troca da prorrogação do contrato: determinação do valor do desconto.
• Termos do contrato de arrendamento, que se tornam especialmente relevantes durante uma crise.
Modelo de negócios de uma sociedade gestora de imóveis comerciais
• Situação do mercado imobiliário.
• Introdução.
• Análise do mercado imobiliário comercial.
• Tipos de imóveis comerciais, suas características distintivas: imóveis de varejo, imóveis de escritórios, imóveis de armazém.
• Complexos multifuncionais.
• Complexo imobiliário como objeto de gestão.
• Processos de negócio da Sociedade Gestora.
• Principais atividades da sociedade gestora.
• Processos de negócios detalhados – para auto-estudo.
• Desenvolvimento da estrutura organizacional e funcional da sociedade gestora.
• Seleção do modelo de gestão da sociedade gestora.
• Tipos de estruturas organizacionais, prós e contras.
• Interação de serviços.
• Resolver o problema da “duplicação” de funções.
• Delegação de autoridade.
• Caso: desenvolvimento de uma estrutura organizacional e funcional de uma empresa gestora de um determinado objeto.
• Principais divisões da sociedade gestora. Composição, tarefas, regulamentos.
• Divisões chave para operação e manutenção de instalações.
• Gestão de instalações de serviços de operação técnica.
• Serviço de limpeza.
• Divisões não essenciais.
• Departamento Administrativo. Recepção Central.
• Serviço de controle de construção.
• Segurança e serviço de proteção.
• Fluxo de visitantes, mecanismos de gestão dos mesmos - para estudo independente.
• Caso: separação dos fluxos de visitantes em um complexo multifuncional específico e algoritmo para gerenciamento desses fluxos.
• Gestão comercial - gestão de imóveis, planos de vendas, estratégia de vendas.
• Caso: análise da situação entre o senhorio e o inquilino-devedor durante uma crise.
• Modernos equipamentos de engenharia de edifícios.
• Quais “pequenas coisas” podem se tornar a principal vantagem.
• Gestão dos recursos consumidos pelas concessionárias. Despacho complexo.
• Funcionalidades de gestão de Complexos Multifuncionais.
• Modalidades de contratos de administração imobiliária: acordos de gestão integral do imóvel com o proprietário, acordo de manutenção e manutenção das instalações com o inquilino (proprietário), acordo de reembolso de utilidades, acordo aluguel.
• Caso: selecione o tipo de contrato para gestão de determinado objeto.
Planejamento, controle e feedback
• Planejamento. Componentes e etapas do processo de planejamento. Técnicas (ferramentas) de planejamento: “Cronograma”. "Gráfico de Gantt" ou "Gráfico de Faixa". 4 questões do “Trabalho”. "Planejamento situacional (cenário)." Avaliar e planejar os recursos necessários. Visualização de planos e distribuição de trabalhos em grupos. Problemas e limitações no planejamento.
• Ao controle. O monitoramento e o controle são as principais ferramentas para atingir as metas. A influência do fator humano. Benefícios do controle gerencial. Ferramentas de controle: “Circuito de Controle de Gerenciamento”, “5 Principais Questões de Controle”. Fontes para estabelecer normas. Métodos de controle. Opções de ação corretiva. Visualização de resultados.
• Feedback (Comentários). Metas de Feedback. Características de um SO de qualidade. Feedback positivo e negativo (como elogiar ou repreender os subordinados).