Investimentos e gestão de imóveis comerciais - curso gratuito da Escola Russa de Administração, treinamento, data: 9 de setembro de 2022.

Imóveis comerciais: principais características
• Características econômicas do imóvel.
• Análise de localização.
• Características arquitetônicas e de planejamento: imóveis de escritórios.

• Características arquitetônicas e urbanísticas: imóveis de varejo.
• Especificações de construção e engenharia.
• Medição de áreas. IPV - Plano técnico.
• Normas internacionais para medições em imóveis: BOMA, IPMS.
• Características legais do imóvel.
• Classificação de instalações de escritório.
• Classificação de armazéns e instalações comerciais.

Investir em imóveis comerciais
• Imóveis comerciais: estrutura de custos.
• Venda de imóveis comerciais.
• Aluguel de imóveis comerciais: estrutura de receitas de aluguel.
• Como é formado o valor de mercado de um imóvel.
• Venda para investimento de imóveis comerciais.
• Determinação do valor de um bem imobiliário: método de capitalização direta.
• Determinação do valor de um ativo imobiliário: desconto dos fluxos de caixa.
• Rentabilidade e retorno Taxa interna de retorno.
• Estilos de investimento.
• Ciclo de investimento.

Desenvolvimento do conceito e prática de venda de objetos imobiliários comerciais
• Complexos Multifuncionais (CMs), definição, princípios de formação.
• Conceito e classificação de IFCs, exemplos de projetos implementados.
• Vantagens/desvantagens da construção e implantação de complexo multifuncional.
• Criação de uma ideia única de complexo multifuncional, busca da combinação ideal de funções, efeito sinérgico.
• Conceito arquitetônico, especificações técnicas básicas de funções de escritório, varejo e hotelaria, características de combinação dentro de um complexo de uso misto.
• Especificidades do preenchimento do complexo multiuso (características de atração de inquilinos e/ou venda de espaço).
• Tendências atuais na formação de complexos de uso misto e exemplos de instalações bem-sucedidas.
• Centros de escritórios (OC).
• Pesquisa de mercado. Análise do ambiente competitivo. Situação atual do mercado e tendências futuras.
• Criação de uma ideia única. Desapego dos concorrentes. Parâmetros do OC “ideal”.
• Especificidades de soluções arquitectónicas, determinação do “coeficiente de perda de espaço num edifício”, soluções de planeamento óptimas (exemplos).
• Sistematização dos tipos de centros de escritórios (especificações técnicas) - actual classificação dos centros de escritórios do Grémio de Gestores e Promotores.
• Formação da tarifa básica de aluguel.
• Escrever um conceito para promover um objeto. Procure um portfólio de inquilinos equilibrado.
• Princípios de preenchimento de escritórios, interação eficaz com os inquilinos, principais erros dos proprietários.
• Métodos para encontrar inquilinos no mercado atual.
• Suporte documental de processos – títulos de propriedade, tipos de contratos de locação, pré-contrato (texto completo do contrato de locação de escritório, longo e curto prazo).
• Metodologia para determinação do valor do aluguel.
• Serviços para inquilinos e visitantes de escritórios: prática obrigatória e adicional, prática corrente.
• Centros Comerciais (CT).
• Parâmetros de um shopping center “ideal”.
• Desenvolvimento do conceito de shopping center, determinação do formato do shopping center, diferenciação dos concorrentes (sequência de passos na decisão do formato, área e parâmetros do futuro centro comercial, determinando uma possível composição dos inquilinos).
• Preparação de pré-venda, pré-corretagem, especificações técnicas dos principais lojistas (regras para “pré-corretagem” - coleta e análise de respostas dos lojistas sobre a possibilidade de entrada no empreendimento).
• Criação de um conceito tecnológico. Especificidades das soluções arquitetónicas (especificações de projeto baseadas num conceito tecnológico, especificações técnicas dos principais inquilinos “âncora”).
• Formação de taxas de aluguel. Preparação de um plano de negociação. Determinação de taxas de aluguel em shopping center; percentual do faturamento do inquilino; trabalhar com inquilinos âncora (a prática atual de acordar termos comerciais com “âncoras”).
• Construir relacionamentos eficazes com os principais inquilinos.
• Elaboração de plano comercial (análise de receitas de aluguel durante construção ou reconcepção de shopping center).
• Suporte documental de processos, títulos de propriedade, tipos de contratos de locação, pré-contrato. Contrato tendo em conta uma percentagem do volume de negócios (textos completos dos contratos preliminares e principais de arrendamento, tendo em conta a percentagem do volume de negócios do inquilino).
• Funções obrigatórias e adicionais (relacionadas). Compras e lazer ativo. Missões, centros de trampolim, escolas de culinária, museus, exposições, zoológicos. Centro comercial como plataforma social (exemplos de novos centros comerciais de sucesso).
• Garantir a máxima ocupação do espaço alugado. Regras básicas para uma eficaz procura, seleção e colocação de inquilinos (atração inicial de inquilinos, organização da exposição do imóvel e prestação de informação, responsabilidades dos gestores de arrendamento).
• Shopping centers – tipos, classes, vantagens, tendências. Exemplos de experiências russas bem-sucedidas.
• Postulados do processo de negociação com inquilinos. Justificativa de preço.

Modelo de negócios de uma sociedade gestora de imóveis comerciais
• Situação do mercado imobiliário.
• Introdução.
• Análise do mercado imobiliário comercial.
• Tipos de imóveis comerciais, suas características distintivas: imóveis de varejo, imóveis de escritórios, imóveis de armazém.
• Complexos multifuncionais.
• Complexo imobiliário como objeto de gestão.
• Processos de negócio da Sociedade Gestora.
• Principais atividades da sociedade gestora.
• Processos de negócios detalhados – para auto-estudo.
• Desenvolvimento da estrutura organizacional e funcional da sociedade gestora.
• Seleção do modelo de gestão da sociedade gestora.
• Tipos de estruturas organizacionais, prós e contras.
• Interação de serviços.
• Resolver o problema da “duplicação” de funções.
• Delegação de autoridade.
• Caso: desenvolvimento de uma estrutura organizacional e funcional de uma empresa gestora de um determinado objeto.
• Principais divisões da sociedade gestora. Composição, tarefas, regulamentos.
• Divisões chave para operação e manutenção de instalações.
• Gestão de instalações de serviços de operação técnica.
• Serviço de limpeza.
• Divisões não essenciais.
• Departamento Administrativo. Recepção Central.
• Serviço de controle de construção.
• Segurança e serviço de proteção.
• Fluxo de visitantes, mecanismos de gestão dos mesmos - para estudo independente.
• Caso: separação dos fluxos de visitantes em um complexo multifuncional específico e algoritmo para gerenciamento desses fluxos.
• Gestão comercial - gestão de imóveis, planos de vendas, estratégia de vendas.
• Caso: análise da situação entre o senhorio e o inquilino-devedor durante uma crise.
• Modernos equipamentos de engenharia de edifícios.
• Quais “pequenas coisas” podem se tornar a principal vantagem.
• Gestão dos recursos consumidos pelas concessionárias. Despacho complexo.
• Funcionalidades de gestão de Complexos Multifuncionais.
• Modalidades de contratos de administração imobiliária: acordos de gestão integral do imóvel com o proprietário, acordo de manutenção e manutenção das instalações com o inquilino (proprietário), acordo de reembolso de utilidades, acordo aluguel.
• Caso: selecione o tipo de contrato para gestão de determinado objeto.

Relações de arrendamento
• Crises no mercado imobiliário. Força maior e medidas governamentais de apoio aos inquilinos.
• Negociações com inquilinos durante uma crise.
• Como se preparar para negociações com inquilinos.
• O que você precisa saber sobre a contraparte antes de iniciar negociações. Plano B.
• Estratégias básicas de negociação. Formas de chegar a um acordo com o inquilino.
• Psicologia das negociações. Principais canais de influência sobre a contraparte.
• Gerenciar o clima das negociações.
• Negociações injustas. Violação do equilíbrio de interesses das partes.
• Ações do inquilino para reduzir o aluguel e contramedidas do proprietário.
• Estratégia de interação com lojistas durante uma crise.
• Oficina. Redução do aluguel em troca da prorrogação do contrato: determinação do valor do desconto.
• Termos do contrato de arrendamento, que se tornam especialmente relevantes durante uma crise.