Como criar um HOA em sua casa

O que é HOA e por que é necessário

A Homeowners Association (HOA) é uma organização sem fins lucrativos que criada por tempo indeterminado para administrar um prédio de apartamentos, tem uma conta bancária e um carimbo.

HOA respostas pela sua manutenção, exploração, reparação, bem como pela prestação de serviços públicos aos seus residentes. Essas questões são tratadas pelo conselho e pelo presidente da sociedade.

As questões mais importantes são resolvidos com a participação de todos os moradores. Por exemplo, nas assembléias gerais, eles discutem o valor dos pagamentos obrigatórios, a obtenção de um empréstimo, um plano anual de reparo de propriedades e coisas do gênero. A decisão é considerada adotada se votado pelo menos dois terços dos sócios da sociedade.

Depois de registrar um HOA, novas oportunidades se abrem para os proprietários: por exemplo, você pode alugar porões e investir o dinheiro recebido na instalação de câmeras de CFTV, tecnologias de eficiência energética e não apenas. Ou faça um empréstimo para uma grande reforma, para não esperar até que o valor necessário seja acumulado na conta do HOA.

Apenas uma parceria pode ser organizada em uma casa. Ao mesmo tempo, várias casas podem entrar na parceria.

Como um HOA difere do Código Penal e o que escolher

Outra forma mais popular de administrar um prédio de apartamentos é o envolvimento de uma empresa de administração (MC). Assim, na região de Moscou agora para 88% das habitações encontrar organizações privadas ou municipais, por 12% - HOA.

O Reino Unido é especialmente relevante para novas casas, onde os moradores ainda não tiveram tempo de se conhecer. Com o tempo, quando a comunidade começa a se formar, os proprietários, se quiserem, mudam o Código Penal para um HOA. No entanto, a parceria pode contratar empresa de gestão como empreiteira.

Ao contrário do HOA, o Reino Unido é uma organização comercial.

Suas atividades são licenciadas e o escopo do trabalho é determinado tratado por até cinco anos. A empresa de gestão atende a casa de forma independente ou atrai outras empresas. E ela também fornece aos proprietários de apartamentos (ou HOAs, se o contrato for celebrado em parceria) relatórios sobre o trabalho realizado.

Ambas as formas de governança têm vantagens e desvantagens. A vantagem do HOA é que todos os participantes estão pessoalmente interessados ​​​​no gerenciamento eficaz da casa e podem escolher empreiteiros sem pensar em lucro.

Também é fácil controlar os gastos dos fundos da parceria: tem uma conta corrente para a casa. Com isso, qualquer proprietário, se desejar, pode verificar as transações financeiras. A sociedade gestora, por outro lado, pode ter uma conta para várias casas ao mesmo tempo, que estão sob sua gestão.

Ao mesmo tempo, o HOA exige um alto nível de auto-organização dos residentes. A parceria assume a responsabilidade por todos os sistemas de engenharia e seus representantes de forma independente comunicar com fornecedores, resolver disputas com eles e também resolver conflitos entre os Proprietários. Nem sempre há pessoas na casa que possam lidar com essas questões com competência.

Ao mesmo tempo, o Reino Unido é uma organização que, via de regra, se dedica profissionalmente à gestão. Seus representantes geralmente já possuem experiência e contatos dos fornecedores certos. Ela cuida de todas as comunicações com eles. Se a sociedade gestora não for suficientemente qualificada, pode ser mudar.

Nesta tabela, reunimos os principais prós e contras do HOA e do Reino Unido:

Em geral, gerenciar um HOA hoje é mais fácil do que alguns anos atrás. Nesse período, surgiram no mercado serviços que podem terceirizar muitas funções, como contabilidade, organização de contact center e atendimento de emergência.

Portanto, o presidente do HOA não terá que responder de forma independente aos pedidos dos residentes se o cano estourar. Mesmo reuniões de proprietários com votação podem ser realizadas remotamente.

A melhor opção pode ser um esquema no qual o HOA contrate uma empresa de gestão como contratada. Isso combinará as vantagens das duas formas de controle doméstico. Ao mesmo tempo, a sociedade gestora torna-se um “serviço” e não estará “acima” dos proprietários, mas numa equivalente parceria horizontal com a HOA.

Como criar um HOA

Se você é o iniciador, é importante se comunicar com os moradores, entender se eles querem mudanças, falar sobre as características do trabalho do HOA. Normalmente, as casas já possuem chats gerais no WhatsApp ou Telegram - neles você pode avaliar o humor dos seus vizinhos, encontrar quem vai apoiar a sua ideia.

Calcule o custo de administrar uma casa

Se você vir uma resposta positiva, poderá prosseguir para o cálculo das despesas. É necessário entender quais sistemas de engenharia existem na casa, quais mestres são necessários para mantê-los, quanto custam seus serviços, o que é necessário reparar agora.

Você precisará de elevadores, serviços de emergência e despacho, contabilidade, zeladores, encanadores, eletricistas, engenheiros. Esses mesmos especialistas verificarão a casa antes que o MC a entregue ao seu HOA.

Como mencionado acima, hoje a maioria dos serviços pode ser terceirizada.

É mais fácil e barato, porque você não precisa gastar dinheiro para manter as pessoas no estado e organizar você mesmo o processo. Além disso, é mais fácil conectar trabalhadores temporários dessa maneira - por exemplo, se houver muita neve no inverno e forem necessários mais zeladores. Existem serviços no mercado que podem cuidar de todas essas questões, por exemplo, Gorserv.

Além disso, o HOA pode conectar o aplicativo móvel do morador e simplificar a comunicação com os proprietários. Nele, você pode aceitar candidaturas, realizar pesquisas de opinião, colocar anúncios e receber dados de contadores. Isso, entre outras coisas, permitirá abandonar as cópias em papel dos recibos - os proprietários de apartamentos poderão pagar as contas online. Em média, esse programa custa de 3 a 10 rublos por apartamento por mês.

Finalmente, você pode incluir em seus cálculos o custo de contrato de seguro responsabilidade dos proprietários por danos causados ​​a bens de terceiros. Isso significa que se um dos moradores inundar o apartamento de outra pessoa ou se a fiação elétrica de alguém pegar fogo, os custos de reparo serão cobertos pelo seguro.

Criar um grupo de iniciativa

Isso ajudará a atrair o maior número possível de proprietários para a criação de um HOA. Os requisitos para o número de pessoas nele e os deveres de seus membros não são especificados na lei.

Normalmente, o grupo ajuda na organização da reunião, informa os proprietários sobre sua realização e seleciona os candidatos a responsáveis. Seus associados também podem passear pelos apartamentos e falar sobre os benefícios do HOA para os moradores. Você pode encontrar esses assistentes nos bate-papos em casa já mencionados.

Preparar um rascunho de carta HOA

A carta da parceria é o principal documento constituinte que regula as atividades da organização. É tomada imediatamente após a decisão de criar um HOA em uma assembleia geral de proprietários. É melhor preparar uma versão preliminar com antecedência. Você pode encontrar uma amostra desse documento na Internet.

Os estatutos devem incluir o seguinte: Informação:

• Localização do HOA. Suficiente indicar liquidação (de acordo com o artigo 54 do Código Civil da Federação Russa).
• O objeto e a finalidade de suas atividades.
• O procedimento para o surgimento e rescisão da adesão ao HOA.
• A composição e competência dos órgãos de gestão da sociedade, a comissão de auditoria, o processo de tomada de decisões pelos mesmos.
• Outras informações que não contrariem a lei. Por exemplo, uma forma de notificar os residentes sobre as assembleias gerais e os resultados do trabalho do HOA. Você também pode especificar que o presidente seja eleito pelos proprietários em assembleia geral ou apenas membros do conselho de sua composição.

Um ponto importante: no alvará é necessário usar não só o nome do HOA, mas também o TSN - uma parceria de proprietários de imóveis. Este termo não é do código habitacional, mas de Código Civil da Federação Russa, e é sobre ele que se orienta a fiscalização tributária.

A TSN é uma forma organizacional e legal relativamente jovem de gestão imobiliária, que abrange não só prédios de apartamentos, mas também, em particular, associações de jardinagem.

Aqui está uma variante da redação do estatuto: “A parceria é uma empresa sem fins lucrativos uma organização estabelecida sob a forma de uma parceria de proprietários de imóveis, sob a forma de uma parceria proprietários de casas."

Organizar uma reunião de proprietários

A decisão final sobre a criação de residentes HOA aceitar na assembleia geral. O iniciador deve notificar os proprietários sobre isso 10 dias antes do evento. Todos precisam enviar carta encomendada ou dar o aviso pessoalmente sob a assinatura. Além disso, vale a pena postar anúncios em casa e escrever várias vezes sobre o encontro no chat geral do WhatsApp ou do Telegram.

Isso não está especificado na lei, mas ajudará a evitar reivindicações de residentes no futuro.

Na primeira assembleia geral é escolhido primeiro um secretário que irá protocolono final do evento. Em seguida, eles discutem por que a parceria é necessária, como a administração da casa será organizada e como as tarifas serão alteradas. Na mesma reunião, o estatuto do HOA geralmente é adotado. Você também precisará de uma comissão de contagem, que contará os votos. Requisitos rigorosos para isso Não.

Para realizar uma reunião Pode em tempo integral, meio período e meio período. De qualquer forma, os moradores da casa terão que votar por escrito, preenchendo cédulas. Neles, os proprietários indicam o nome completo, dados do passaporte, endereço, número do quarto, sua área, compartilhar no direito de propriedade, decisões sobre cada questão (“a favor”, “contra”, “abstenção”), coloque a data, assinatura e transcrição.

• Na forma presencial, os donos se reúnem em um só lugar para discutir temas da atualidade e votar.
• No caso de formulário de ausência, os residentes enviam os boletins preenchidos ou remetem-nos para uma data específica no endereço indicado na notificação.
• Formulário de meio período fornece a possibilidade de discussão presencial da agenda e tomada de decisão sobre questões-chave e votação à distância.

Você também pode realizar uma reunião online - com a ajuda de serviços especiais. Por exemplo, GIS habitação e serviços comunitários. Para convidar todos os moradores da casa, você precisará de um registro de proprietários. Você pode solicitá-lo no Reino Unido. Se a empresa se recusar a fornecer informações, você pode recorrer à Justiça - no entanto, é mais fácil solicitar um registro de serviços como Register.net.

É importante que o protocolo após a reunião tenha sido assinado por todos os moradores que se manifestaram a favor da criação de um HOA, - não menos 50% do número total de votos dos proprietários das instalações + 1 voto.

Escolha um conselho e um presidente

Normalmente, imediatamente após a decisão de criar um HOA, na mesma assembleia geral, os proprietários elegem o conselho e o presidente por maioria. Os membros do conselho também podem decidir por si mesmos quem assumirá principal posição, se for especificado na carta.

O presidente tomará as decisões de gestão e poderá fazer parte da comissão de apuração juntamente com o secretário, o conselho o ajudará na execução das principais tarefas. O mandato do presidente depende da decisão dos proprietários.

Se os membros do HOA estiverem insatisfeitos com os responsáveis, eles podem trocá-los na nova assembleia geral.

É melhor escolher um número ímpar de pessoas no quadro - 5 ou 7 pessoas. Se a casa for pequena, três são suficientes. Nesse caso, não haverá situação em que os votos dos conselheiros sejam divididos igualmente - por exemplo, na escolha do presidente.

Por decisão dos residentes, os conselheiros podem receber remuneração por seu trabalho, mas na prática isso é mais relevante para o presidente - ele passa mais tempo na gestão. Valor da remuneração determinar proprietários em uma assembleia geral de membros do HOA. Ao mesmo tempo, tanto o conselho quanto o presidente podem trabalhar de graça - não há restrições legislativas aqui.

HOA também é necessário escolher comitê de auditoria dentre seus membros. Essas pessoas, pelo menos uma vez por ano, verificam as atividades financeiras da parceria e fornecem aos residentes uma opinião sobre os resultados da verificação. Se houver dúvidas sobre a documentação, esse assunto é levantado na assembleia geral.

Registre o HOA na repartição de finanças

HOA registrado como pessoa jurídica no local da casa. Você também pode enviar documentos através do "Gosuslugi". Você precisará anexar um aplicativo P11001, Passaporte, uma cópia do estatuto, ata da reunião.

Se você enviar os documentos pessoalmente, terá que pagar uma taxa de 4.000 rublos. Quando enviado eletronicamente, não pago.

Ao registrar uma parceria no aplicativo, é importante usar o nome TSN - conforme mencionado acima, é retirado do Código Civil da Federação Russa. Se você tentar registrar um HOA, a autoridade fiscal provavelmente o recusará, porque tal forma organizacional e legal não é prevista pela legislação atual.

Infelizmente, agora as normas do direito civil são contrárias à lei habitacional - o Código Habitacional da Federação Russa indica um tipo de organização (HOA), cuja forma não é prevista pelo Código Civil da Federação Russa.

Assinar contratos com proprietários

Para se tornarem membros do HOA, os proprietários que votaram pela criação da parceria escrevem declaração sobre a entrada de qualquer forma.

Muito provavelmente, nem todos os residentes vão querer fazer parte da parceria. Porém, com o restante também será necessário fechar acordos separados, pois no Código Habitacional da Federação Russa disseque eles pagam uma taxa para a manutenção da habitação e utilidades públicas de acordo com esses documentos.

Não existe uma forma estrita para tal acordo, o principal é que as obrigações do HOA de administrar a casa e do proprietário pelo pagamento pontual estejam explicitadas no documento. O anexo ao contrato geralmente indica o valor do pagamento pela manutenção da casa. Você pode adicionar condições para sua indexação. O procedimento para a celebração de um acordo regulamentado Código Civil.

O proprietário terá 30 dias para assinar o documento ou nomear os pontos que não lhe convêm. O morador pode recusar o contrato, mas ainda tem que pagar pelos serviços - focando nos valores do anexo ao contrato e nas tarifas dos recursos. Estes últimos são estabelecidos pela comissão regional de energia.