Como não ser vítima de golpistas e não perder um apartamento

O livro de Ernest Aslanyan "Eu sei tudo sobre você" foi publicado pela editora Bombora. Nele, o detetive, com base em sua própria experiência e muitos anos de prática, compartilha métodos para proteger a vida e as informações. Publicamos um trecho do quinto capítulo sobre como não cair no anzol dos enganadores na hora de comprar ou vender imóveis.

corretores de imóveis negros

Acordei com um barulho no buraco da fechadura. Alguém tentou arrombar a porta. Eu estava prestes a chamar a polícia, ao mesmo tempo em que procurava algo em mãos com o qual pudesse revidar. Mas uma mulher de cerca de 50 anos apareceu no limiar. Ela abriu a porta com a chave de maneira profissional e começou a tirar os sapatos. Saí para o corredor - meus olhos provavelmente estavam cinco rublos de surpresa. "Você é Alexandre? ele pergunta. - Muito legal. Meu nome é Elena Pavlovna, agora vou morar aqui. Eu estava completamente perdido: “Em que sentido? - Da forma mais direta. Eu também tenho um documento”, e ela me mostrou um documento sobre propriedade compartilhada. Neste ponto, o que está acontecendo começou a me lembrar de algum filme estúpido. Eu li este escrito. Então de novo. E ainda mais. Tudo estava certo. Moscou, rua Novoostapovskaya, 6. Meu apartamento.

O cliente, um homem respeitável, dono de uma empresa de consultoria, sentou-se em uma cadeira à minha frente e contou essa história, engasgando de indignação.

“Eu pensei que era algum tipo de engano. Temos um apartamento com minha ex-esposa. Ela nem está no país agora - ela saiu por seis meses na Áustria a negócios. Ela não ia vender sua parte - bem, isso é cem por cento! Especialmente sem me avisar!

Há alguns anos, ele e sua esposa Quebrou, mas manteve um bom relacionamento e um apartamento grande e espaçoso perto do centro, para dois. Como se costuma dizer, nada pressagia problemas. Mesmo assim, Alexandre ligou para sua esposa e não gostou do que ouviu.

Cinco meses atrás, ela pegou um empréstimo garantido por imóveis e pagou juros regularmente. Mas no dia do próximo pagamento, por algum motivo, ela foi informada de que não havia pago o empréstimo em dia e, portanto, o apartamento foi transferido para a empresa de alienação. Aqui está o contrato, aqui está a decisão do tribunal. Enquanto a esposa estava em pânico e não ousava contar ao ex-marido, esperando que de alguma forma tudo se resolvesse, as pessoas já haviam se mudado para o apartamento.

"E você acha que isso é o fim?" Ele continuou. “No dia seguinte, apareceram mais moradores. Quatro alguns atletas que trouxeram consigo várias malas e tantos equipamentos desportivos, como se fossem abrir um ginásio no apartamento. Eles gritavam constantemente, largavam halteres, ocupavam o banheiro por 3 horas. Claro, a primeira coisa que eu fui advogado. Mas ele olhou os papéis e disse que estava tudo legal. Como isso aconteceu? Era preciso decidir algo com urgência, entende, é absolutamente impossível viver em tal ambiente. Tentei fazer contato - pedi para ficar mais quieto. Ao que imediatamente recebeu uma oferta de troca de apartamento: “Veja, é difícil para nós nos darmos bem. Você é uma pessoa séria, também não queremos lhe causar nenhum transtorno, então vamos encontrar uma opção que agrade a todos."

O cliente baixou a cabeça entre as mãos e esfregou os olhos, cansado.

“Honestamente, eu não queria vender um apartamento, que foi reformado recentemente, mas eu queria saber o que eles ofereceriam. E você sabe o que - eles imediatamente tiveram um comprador que está pronto para pagar 20 milhões. Dado que o apartamento custa 25. “Mas com urgência”, dizem. E eles reivindicam não 25% da comissão da agência, como deveria ser de acordo com os documentos, mas todos os 50%. Claro, eu recusei. Mas depois disso, as condições de vida tornaram-se ainda mais insuportáveis. Em geral, estou em pânico. Eu não sei o que fazer. Os advogados e a polícia não veem o corpo de delito. Uma esperança para você...

Por mais absurda que a situação possa parecer, dezenas de pessoas a enfrentam todos os dias. Meu cliente foi vítima de corretores de imóveis negros.

Tudo acontece de acordo com um esquema bem estabelecido: eles compram uma parcela mínima do espaço vital e povoam os chamados "vizinhos profissionais": moradores de rua, atletas, donos de gatos - aqueles com quem é inconveniente morar.

Os "vizinhos" recebem um salário por cada dia que moram no apartamento, e quanto mais insuportável for esse dia, melhor.

Andam nus de propósito, podem fazer escândalo, embebedar-se, abrir janelas a -25, retirar a sanita, supostamente para fazer reparações. nada disso é crime polícia você não vai se candidatar. Mas depois de algum tempo, o dono do apartamento está simplesmente pronto para escalar a parede de tanta confusão. Então os "vizinhos" oferecem uma troca. Estranho, inadequado. Mas uma pessoa levada à completa exaustão emocional pode realizar qualquer ação ilógica, apenas para se livrar da fonte do estresse.

Parece que, como todos sabem desses esquemas, a polícia deveria intervir. Mas não é tão simples. Nas relações de direito civil, se tudo for feito de forma puramente legal, é muito difícil provar que se trata de fraude.

E, no entanto, algo pode ser feito.

O cliente e eu decidimos garantir que o acordo de alienação fosse declarado inválido. Afinal, a ex-mulher tinha todos os cheques dos pagamentos crédito, correspondência com gerentes, extratos bancários - é praticamente uma garantia de que será possível comprovar a exatidão. Portanto, guarde sempre todos os pedaços de papel - um dia eles podem ser úteis.

A empresa credora insistiu que não recebeu nenhum dinheiro e que tudo foi feito de acordo com a lei. Mas se a situação com a rescisão do contrato foi fraudada, isso já é o artigo 159, parte 4 do Código Penal da Federação Russa - “Fraude, cometidos por um grupo organizado, ou em escala especialmente grande, ou resultando na privação do direito de um cidadão à moradia instalações." A propósito, até 10 anos de prisão.

Com isso, pudemos comprovar que o pagamento foi feito no prazo, e o fato de supostamente não ter chegado à empresa credora não é de forma alguma culpa da ex-mulher do cliente. O tribunal declarou a transação inválida, o apartamento foi devolvido aos proprietários e um processo criminal foi aberto contra os fraudadores. Mas o destino deles não é mais a nossa história.

Como evitar ser vítima de um golpe

Compra/venda de propriedade compartilhada

Quem mais frequentemente possui ações imobiliárias? Cônjuges ou parentes. Imagina: marido, mulher, pesado processo de divórcio. Nem sempre é possível manter o bom senso. Muitos agem com base nas emoções: as paixões fervem, os pratos quebram, a sede de vingança fervilha. E, claro, quero me livrar da propriedade, ainda que por um centavo, mas apenas para romper todos os laços com meu ex-cônjuge. E finalmente arruinar sua vida.

Se essa descrição for semelhante à sua situação de vida, a primeira coisa a fazer é entrar em contato com o ex-acionista. Deixe emoções e hostilidade, concentre-se em proteger seus interesses. Sim, você tem que “empurrar” o orgulho por um tempo. Mas esse é o caminho mais curto para deixar os golpistas no ar.

É claro que é improvável que uma pessoa que o levou deliberadamente a essa armadilha esteja ansiosa para ajudar. Mas as paixões são uma coisa e o Código Penal é outra bem diferente.

Por lei, ao vender uma parte de um apartamento, o proprietário deve primeiro oferecer a compra a outro proprietário. E não em palavras, mas por escrito. Se não houver resposta, ofereça novamente. E somente se a resposta for negativa ou não houver reação à oferta pela segunda vez, você poderá vender. O marco regulatório é o Artigo 250 do Código Civil da Federação Russa.

Se o pensamento surgiu em sua cabeça: "Bem, você pode aumentar o preço, então a pessoa com certeza vai recusar", não, é impossível. Se o seu valor for inadequado em relação ao mercado, um exame independente mostrará isso e a transação será declarada inválida.

Nem todo mundo sabe disso.

É a ignorância dos direitos e obrigações que muitas vezes leva as pessoas a situações confusas e problemáticas.

Mas prevenido vale por dois.

Acontece que no caso da venda de uma parcela do imóvel, nem tudo é tão assustador. Temos paciência, um bom advogado e buscamos justiça. É muito mais difícil se o coproprietário não vendeu sua parte, mas emitiu acordo de doação. Não há necessidade de notificar o segundo proprietário sobre isso. A única opção para recuperar a habitação neste caso é provar que a transação é fictícia.

Como não comprar um apartamento "preto"

• Trabalhe apenas com corretores de imóveis confiáveis. Escolha entre amigos, conhecidos e seus conhecidos, procure avaliações na Internet.
• Estude cuidadosamente e verifique novamente todos os documentos. O contrato propriamente dito, certidões de registro do direito à moradia, contratos de doação, contratos de compra e venda, certidões de direito herança, decisões e sentenças do tribunal, dados do passaporte.
• Descubra se os vendedores têm filhos menores e onde estão sendo dispensados. Esse é um dos erros mais comuns - afinal, uma criança não pode ficar oficialmente sem local de residência. Se as autoridades tutelares souberem disso, irão inscrevê-lo no último local de registo - ou seja, no seu apartamento.
• Verifique a autenticidade da procuração geral se a transação for feita sob ela. Esta também é uma armadilha comum. Certifique-se de que a procuração é real e, o mais importante, que não expirou no momento da transação. Para fazer isso, você pode entrar em contato com o notário que emitiu essa procuração.

Existem armadilhas.

Em primeiro lugar, pode-se registrar um apartamento para uma pessoa incapaz: um doente mental, um velho com demência. É fácil invalidar tal procuração, o que significa automaticamente que a transação foi executada ilegalmente.

Em segundo lugar, pode ser uma farsa. Uma pessoa emite uma procuração para outra e depois a revoga. Você compra um apartamento do primeiro, por procuração, após o que o segundo, já em juízo, cancela sua transação de compra e venda. De acordo com os documentos, o apartamento passará a ser propriedade dele, mas ninguém lhe devolverá o dinheiro. Não, o tribunal, claro, vai obrigar o "vendedor" a pagar a você o valor total, mas se ele não tiver dinheiro nas contas, o máximo que pode ser feito é amortizar uma porcentagem do salário dele a seu favor. E isso pode levar anos. Digamos 10.000 rublos por mês - o que você acha, em quanto tempo você "recapturará" todo o valor?

• Solicite um extrato do Registro Estadual Unificado de Direitos Imobiliários. Um certificado de propriedade nem sempre é uma garantia de uma transação legítima. O apartamento pode ser imposto prender prisão ou uma proibição comercial. Informações sobre isso, bem como sobre o proprietário legal do apartamento no momento da transação, serão mostradas por um extrato do USRR.
• Não compre uma propriedade se o proprietário a herdou e não se passaram três anos desde então. Durante esse período, parentes anunciados repentinamente podem reivindicá-la.

Como não perder seu próprio apartamento

Parece que aqui tudo é simples - afinal, o imóvel já é seu. No entanto, há vítimas suficientes dos “sábios” que conhecem as brechas. É por isso:

• Emitir procuração geral somente quando for realmente necessário. Além disso, sem possibilidade de cessão a terceiros e com prazo de validade limitado.
• Nunca dê documentos originais a ninguém. Você sempre pode fazer cópias e certificá-las com notário Esses papéis têm a mesma validade que os originais.

Truque de vida simples

Na lei "Sobre o registro estadual de direitos imobiliários" no artigo 9 (p. 3, pp. 1) está escrito que as informações sobre a proibição do registro estadual de direitos podem ser inseridas no registro sem a participação pessoal do detentor dos direitos autorais. Ou seja, ninguém fará nada com o seu direito de propriedade se você não estiver pessoalmente presente na transação. Portanto, você pode solicitar a Rosreestr para tal proibição - e dormir em paz.

renda vitalícia

Há alguns anos, a história de Maria Batalova repercutiu na Internet e o julgamento ainda está em andamento. Personagens: Mikhail Tsivin e sua esposa Natalya Drozhzhina são amigos da família Batalov. Maria, filha de Alexei Batalov, diagnosticada paralisia cerebral. Ela está incapacitada e não pode se mover sem uma cadeira de rodas. Ela é cuidada por sua mãe, esposa do falecido ator - Gitana Arkadyevna.

Depois que Alexey Vladimirovich deixou este mundo, a família Tsivin-Drozhzhin continuou a administrar seu fundo. Eles organizaram festivais de cinema em memória do talento que partiu, exposições, eventos. E ao mesmo tempo assinaram um contrato de renda vitalícia com sua filha Maria, segundo o qual então todos os bens - ações em um grande apartamento em frente ao Kremlin, uma peça copeque no centro e outros imóveis atraentes - recebeu Eles.

O que é uma anuidade vitalícia

O aluguel vitalício de um apartamento é, em princípio, uma opção muito conveniente e boa para idosos solitários e deficientesque não podem cuidar de si mesmos. É assim: uma pessoa que precisa de cuidados escolhe um assistente para si. Não importa onde ele o encontre: pode ser um vizinho, amigo, conhecido, qualquer pessoa em quem ele esteja pronto para confiar. A tarefa do assistente é cuidar do proprietário do apartamento, pagar o apartamento comunitário e, ao mesmo tempo, pagar o aluguel mensal enquanto o proprietário do imóvel estiver vivo ou enquanto o contrato estiver em vigor. E após a morte do proprietário, este assistente fica com o apartamento para si. Para muitos solteiros, esta é a melhor maneira de viver seus dias, meses ou anos.

Vantagens de um contrato de renda vitalícia: ambas as partes ganham, todos ficam felizes. O dono do apartamento recebe atendimento, mensalidade, não pensa em habitação e serviços comunitários. Eles compram comida para ele, cozinham, limpam - em geral, estabelecem uma vida normal. Bem, o pagador do aluguel no final fica com o imóvel. Também existem desvantagens: se a condição do local de residência não estiver especificada no contrato, o proprietário do apartamento pode repentinamente se encontrar na rua. Esta propriedade não passará para os herdeiros. Pois bem, ao rescindir o contrato, o proprietário terá que devolver todo o dinheiro que lhe foi pago a título de aluguel.

Todos os contras que mencionei não são desvantagens. renda vitalícia como tal, mas sim as armadilhas de tal tratado. Portanto, ao assiná-lo, você precisa ter muito cuidado.

Mas se um invasor intervém no caso, as coisas não ficam tão boas. Sim, ele cuida, cumpre todas as suas funções. “O que posso comprar na farmácia, Valentina Ivanovna? Você pode trazer laranjas? Deixe-me comprar chinelos novos para você - nestes ali, já tem um buraco. E tudo parece correr normalmente, Valentina Ivanovna está feliz. Mas depois de 2 a 3 meses, a pessoa se oferece para assinar uma fatura para despesas domésticas (“O que há de errado, manteremos registros até o último centavo”), que na verdade é uma procuração para dispor imobiliária. Valentina Ivanovna tem 90 anos - o que ela entende? Depois disso, o fraudador quebra o contrato de aluguel e despeja a aposentada de sua própria casa.

Aproximadamente dessa forma, a família Batalov perdeu não apenas suas propriedades (e no total são cerca de 100.000.000 de rublos), mas também dinheiro. Ninguém realmente entendeu por que Maria precisava de uma renda vitalícia - a família tem meios para contratar uma enfermeira e sua mãe, Gitana Arkadyevna, sempre cuidou dela.

Mas acabou como aconteceu. No final, o Ministério Público se interessou pela situação e abriu um processo no interesse de Mary.

Em algum momento, nos juntamos e começamos a desvendar essa história peça por peça. Eles provaram que os cônjuges Drozhzhina-Tsivin não pagavam aluguel - eles não tinham um único verificar, nem uma única declaração com confirmação. Mas os custos dos vigaristas incluíam cosméticos premium, contas de restaurantes, produtos caros e vinhos. Tudo em que uma pessoa com paralisia cerebral simplesmente não gasta dinheiro. Maria comprava remédios ela mesma. Além disso. Esses "Fox Alice e Cat Basilio" encontraram mais alguns apartamentos: Mikhail Tsivin tem sete, Natalya Drozhzhina tem dez. Bom para aposentados? E todos eles, é claro, foram recebidos em contratos de anuidade vitalícia, o cenário se repetiu indefinidamente.

O processo durou mais de um ano, Drozhzhina entrou com uma reconvenção, o tribunal invalidou o contrato de aluguel e devolveu o imóvel aos Batalovs e até decidiu pagar uma indenização financeira. Há movimento suficiente no caso para um romance inteiro. Mas ainda não há decisão principal - os cônjuges vigaristas irão para a cadeia? E, afinal, eles poderiam ter conseguido logo no início um acordo de liquidação, até que soassem as grandes palavras “prisão”, “artigo 159 do Código Penal da Federação Russa” e outros horrores. Mas escolheram o caminho de maior resistência.

O que fazer para evitar entrar na mesma situação

Normalmente as vítimas de tais esquemas fraudulentos são pessoas socialmente vulneráveis: doentes mentais, propensos a dependências, pessoas com deficiência ou idosos aposentados que não têm ninguém para cuidar. É difícil para uma pessoa solitária, sem conexões e muito dinheiro, provar seu caso no tribunal e devolver o direito à propriedade.

Os fraudadores devem obter informações de algum lugar que, dizem, um velho mora na casa nº 48, não há filhos e netos, apenas seu apartamento - “deve ser levado”.

Existem três opções aqui.

• As informações são frequentemente "vazadas" por assistentes sociais sem escrúpulos. Por exemplo, no Departamento de Previdência Social, uma pessoa com deficiência recebe um assistente. Ele vem regularmente à sua casa, faz o que precisa. E ao mesmo tempo ele pergunta - o que e como, se há parentes, “que apartamento maravilhoso você tem”. Assim que ele perceber que esse deficiente é uma vítima conveniente, as informações irão para os golpistas. Claro, nem todos os assistentes sociais são assim. Mas você sempre tem que ter cuidado.
• Às vezes, os próprios atacantes estão envolvidos em buscas: eles seguem, por exemplo, um velho - seus parentes o visitam? Eles examinam a porta da frente, as janelas e a varanda - se estiverem velhas e surradas, a pessoa não tem dinheiro para consertar, ou pelo menos alguém que a ajude. Tendo identificado uma vítima, os golpistas se insinuam - eles podem se apresentar voluntários, bons vizinhos. E então a conversa discretamente se transforma em uma anuidade vitalícia.
• Os fraudadores geralmente envolvem notários no caso. Suponha que um intruso se case com um único alcoólatra. Solda-o ainda mais e depois desenha em si mesmo escritura de doação para um apartamento. Um notário normal notaria imediatamente que o caso é impuro. É sua função avaliar a idoneidade de uma pessoa durante a assinatura de um documento importante e confirmar a legitimidade da transação. Mas por uma certa taxa, alguns ficam muito desatentos e "não percebem" coisas óbvias.

Se você tem um parente que hipoteticamente poderia se tornar vítima de tais golpistas (idosos, enfermos e proprietários de um apartamento), proteja-o. Principalmente se você não pode estar em contato com ele 24 horas por dia, sete dias por semana, você mora em outra cidade e ele fica muito tempo sozinho.

Quais medidas devem ser tomadas:

• Estabelecer a proibição de registro de transações com um apartamento sem a participação pessoal do proprietário. Como eu disse, para isso você precisa escrever um aplicativo para Rosreestr. Isso pode ser feito em qualquer MFC ou em sua conta no site da Rosreestr. rosreestr.ru (se você tiver uma assinatura digital). Depois disso, ninguém poderá vender, doar, hipotecar ou alugar esse imóvel, a não ser o próprio proprietário. Mesmo com uma procuração com firma reconhecida, o que é especialmente valioso. A proibição pode ser aplicada a qualquer objeto imobiliário - um apartamento, um quarto, uma garagem, um terreno. Da mesma forma, é possível limitar a possibilidade de transação por parte da propriedade - não é necessário possuir toda a propriedade indivisamente.
• Limite a capacidade de uma pessoa idosa. Se o seu velho avô não consegue perceber adequadamente a realidade e geralmente mal entende o que está acontecendo, faça com que ele seja reconhecido como tendo capacidade legal limitada - por meio dos tribunais. É imprescindível a realização de perícia psiquiátrica, de acordo com o seu resultado, o juiz avaliará o grau saúde mental pessoa. Em caso de limitação da capacidade jurídica, todos os direitos são reservados, mas ele poderá fazer todas as transações sérias (inclusive com imóveis) somente com o consentimento por escrito do administrador. É nomeado pelo tribunal ou autoridade tutelar.
• Divida a propriedade em ações - deixe você ou outra pessoa próxima e confiável possuir alguma parte condicional. Basta registrar 1⁄4 do apartamento para outra pessoa para protegê-lo da venda ilegal. O scammer não fará um acordo sem o consentimento de cada proprietário. E se o fizer, pode ser facilmente reconhecido como ilegal - afinal, o dono da ação tem direito de preferência na compra.

Se você ou seu parente ainda vai assinar conscientemente um contrato de renda vitalícia, certifique-se de que ele declare:

• Viver uma pessoa em seu próprio espaço de vida para que ela não seja jogada na rua.
• A forma como o aluguel será calculado - valor, frequência, detalhes da conta. Se o dinheiro não vier, é fácil rescindir esse acordo.

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