Aluguéis, revendas e fundos: 7 formas de ganhar dinheiro com imóveis
Miscelânea / / August 22, 2022
1. Alugue um apartamento
O método é simples, mas é importante agir dentro da lei. O primeiro passo é um contrato. Tanto para alugueres de longa duração como para alugueres diários preciso concluirCódigo Civil da Federação Russa. Capítulo 35 Alugar uma habitação contrato escrito com o empregador. Isso é para proteger as finanças e a propriedade caso o inquilino danifique os móveis ou comece a liberar o apartamento sem o seu conhecimento. Sem um contrato, será difícil argumentar e buscar uma compensação. Outra maneira de se proteger financeiramente - levaCódigo Civil da Federação Russa. Artigo 329 Formas de garantir o cumprimento das obrigações novos inquilinos têm um depósito e especificam no contrato em que casos o valor não será devolvido ao inquilino.
O segundo ponto importante são os impostos para alugar um apartamento. IndivíduosCódigo Tributário Artigo 224. taxas de imposto pagar 13%, IPCódigo Tributário da Federação Russa Artigo 346.20. taxas de imposto simplificado - 6%. Se isso não for feito, existe o risco de
multarCódigo Tributário da Federação Russa Artigo 122. Não pagamento ou pagamento incompleto de valores de impostos (taxas, prêmios de seguro) — de 20 a 40% do valor do imposto não pago. Não libera a dívida em si.Alugue um apartamento real e totalmente pago e uma habitação comprada com hipoteca. Mas devemos levar em conta a demanda no mercado imobiliário e as taxas dos bancos. Digamos que se o custo do aluguel cair 4% e a hipoteca consumir outros 3% ao ano do rendimento, você pode estar no vermelho. Isso é especialmente verdade agora, já que os preços dos imóveis e as taxas de hipotecas dispararam na primavera.
2. Organizar sublocação de alojamento alugado
A área que você alugou pode ser retomarCódigo Civil da Federação Russa Artigo 615. Uso de imóvel alugado para outra pessoa. Nesse caso, você não terá que comprar um apartamento, mas é importante obter o consentimento do proprietário e consertá-lo no contrato de locação principal.
Existem duas maneiras de ganhar dinheiro aqui:
- Alugar parte das instalações. Digamos que você alugue um apartamento de dois quartos e coloque mais uma pessoa em um quarto vago.
- Alugue o espaço alugado durante a ausência. Encontre um inquilino temporário para moradia para férias ou viagem de negócios.
Além disso, o custo de uma sublocação pode ser aumentado devido à ausência de obrigações. O inquilino principal ainda é responsável perante o proprietário pela condição do imóvel e pelo pagamento pontual, e o subinquilino não precisa se preocupar com isso.
Por questões de segurança, também é importante celebrar um acordo semelhante ao que é estabelecido no arrendamento de habitação. A única nova condição é que o prazo de validade deste documento não pode exceder os termos do primário.
3. Invista em imóveis comerciais
Não é necessário gastar dezenas ou centenas de milhões, ou talvez bilhões de rublos para abrir um shopping ou transformar um apartamento no térreo em uma loja ou café. Você pode investir em imóveis comerciais com uma quantia relativamente pequena em mãos por meio de fundos mútuos (UIFs). Eles coletam fundos de investidores e os investem e, em troca, os participantes do fundo recebem uma cota - um título que confirma a propriedade. Os fundos mútuos podem lidar com diferentes ativos - ações, títulos, negócios e, de fato, imóveis comerciais.
Dependendo da liquidez do ativo, ou seja, da capacidade de vendê-lo rapidamente, os fundos mútuos são abertos, intervalados, cambiais e fechados. Os fundos imobiliários geralmente são apenas fechados: é muito fácil comprar ações a qualquer momento em aplicativos bancários, mas reembolsá-las após o fechamento (os prazos são indicados imediatamente). Será possível sair do fundo antes da data prevista apenas revendendo a cota para outra pessoa.
O rendimento aqui proporciona uma mudança no valor da ação: cresce junto com o preço dos imóveis e as taxas dos inquilinos. A frequência dos pagamentos depende da estratégia do fundo mútuo fechado:
- Se o fundo investir em imóveis comerciais em construção, será possível obter lucro somente após seu comissionamento. Até que a ação seja vendida, nenhum dinheiro será creditado na conta.
- Se o fundo compra propriedades prontas, os acionistas recebem renda de aluguel provisória a cada trimestre. Não há necessidade de esperar o resgate da ação para receber os rendimentos. Os contratos com os inquilinos são celebrados por um longo período (de 5 a 15 anos), o que garante a estabilidade dos pagamentos.
De qualquer forma, após o fechamento do fundo, a propriedade é vendida e o dinheiro é distribuído entre os investidores. O valor do depósito inicial aumenta devido ao lucro do aumento dos preços dos objetos.
Há riscos nesta forma de ganhar dinheiro. Por exemplo, a saída antecipada dos inquilinos ou a diminuição do valor de mercado dos imóveis podem afetar a lucratividade. Para que a ação fique estável, você precisa estudar cuidadosamente o fundo mútuo antes de comprar: verifique seu histórico, avaliações, veja com quais clientes trabalha.
Investir em imóveis através de um fundo de investimento fechado é fácil com a Sociedade Gestora"Fundos imobiliários modernos”- opera no mercado russo desde 1996. A MC agora administra cinco fundos fechados que compram e alugam armazéns, shopping centers, escritórios e outras instalações caras e lucrativas.
O custo da contribuição mínima é de 100.000 rublos. É mais barato do que uma compra completa de imóveis comerciais, além disso, consome menos energia: a escolha das instalações, a comunicação com os inquilinos, a documentação - tudo isso é assumido pela empresa de gestão. O proprietário da ação neste momento simplesmente recebe renda. O prazo de investimento em fundos mútuos fechados é de 5 a 10 anos. Os direitos dos cotistas também são garantidos por um depositário especial: ele mantém registros dos direitos sobre cotas em vários fundos e sociedades gestoras de uma só vez.
Antes de comprar imóveis no Reino Unido "Fundos imobiliários modernos» realiza uma avaliação de riscos de investimento e cinco tipos de auditorias, incluindo técnicas e legais, - seleciona apenas objetos de alta qualidade. Além disso, a empresa avalia a atratividade dos imóveis para locatários âncora, ou seja, grandes empresas e redes federais, como marketplaces. Os riscos de quebrar um contrato de longo prazo e deixar o local são menores do que os de um pequeno e único negócio em desenvolvimento.
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4. Revender o apartamento "morto"
Existem apartamentos suficientes no mercado imobiliário secundário com reparos precários, comunicações de emergência ou violações legais. Devido a problemas, seu custo costuma ser baixo - mesmo que a localização seja boa e a filmagem seja impressionante. Você pode ganhar dinheiro com esses imóveis se eliminar todas as deficiências e colocá-los à venda a um preço de mercado.
Nesse caso, você precisa avaliar antecipadamente suas capacidades e o grau de problemática do apartamento. Para deixá-lo com uma aparência atraente, você terá que gastar energia, investir em materiais de acabamento, serviços de encanamento, contratar um advogado e colocar os documentos em ordem. Além disso, você precisa agir rapidamente após a compra: existe o risco de que, durante o reparo e a resolução de outros problemas, o valor de mercado da habitação caia e apague todos os benefícios potenciais.
5. Compre um apartamento em uma casa em construção
Na fase de construção, a moradia custa menos e, quando o apartamento estiver pronto, você poderá revendê-lo por mais e ganhar com a diferença de preço. Nesse caso, é celebrado um acordo de ações - adquiridoLei Federal nº 214-FZ de 30 de dezembro de 2004 “Sobre Participação na Construção Compartilhada de Prédios de Apartamentos e outros objetos imobiliários e em emendas a certos atos legislativos da Rússia Federação". Artigo 4 Acordo para participação na construção compartilhada direitos de propriedade, não o apartamento em si. Para evitar problemas com o desenvolvedor, você precisa certificar-se antecipadamente de que o texto do documento indica os termos de comissionamento, os termos de entrega das chaves e as condições de compensação. Com este último, será mais fácil resolver problemas se o espaço de vida final for diferente do indicado no contrato em termos de filmagem ou outras condições.
Além disso, antes de comprar, é importante considerar cuidadosamente a história e a reputação do desenvolvedor - caso contrário, existe o risco de se deparar com uma construção de longo prazo ou apenas obter um apartamento malsucedido. Para fazer isso, você precisa estudar os documentos no site do desenvolvedor, dividi-los em Sistema de Informação Unificado para Construção de Habitação e arquivo de casos de arbitragem, bem como ler comentários de clientes.
6. Invista em títulos garantidos por hipotecas (MBS)
Títulos garantidos por hipotecas - obrigações, produzidoLei Federal "Sobre Títulos Hipotecários" de 11 de novembro de 2003 N 152-FZ bancos. O esquema de trabalho é o seguinte: o cliente do banco tira dinheiro dele para comprar imóveis, e o banco emite títulos pelo mesmo valor e os envia para a bolsa de valores, onde são comprados pelos investidores. O banco neste caso ganha compensando os recursos gastos na emissão de um empréstimo, e o investidor recebe renda garantida: o lucro é fixo e pinga uma vez por trimestre ou seis meses dos juros que o banco paga credor.
A principal desvantagem desse método é a longo prazo: você pode retirar o depósito somente depois que a hipoteca for paga integralmente, e isso geralmente leva décadas. Além disso, existe o risco de o mutuário não conseguir pagar a hipoteca. Mas o valor do depósito pode ser qualquer um: é real comprar o ICB por 1.000 rublos. E eles são vendidos em exchanges - você não precisa ir a lugar nenhum e interagir com terceiros para comprar.
7. Compre títulos do desenvolvedor
Os desenvolvedores agora não podem usar os fundos dos acionistas para construir novas casas - o dinheiro está em contas de garantia. E eles precisam de financiamento, então eles liberarTítulos em vez de tijolos: o que você precisa saber sobre títulos do desenvolvedor / RBC títulos: os investidores os compram, ou seja, eles cedem recursos para a implementação dos projetos, e o desenvolvedor então devolve o dinheiro, mas com juros.
ColheitaO volume de títulos colocados de desenvolvedores na Rússia quase dobrou ao longo do ano / TASS aqui é alto - 10-15%, mas há muitos riscos. Por exemplo, se a demanda por habitação em novos edifícios diminuir, os números de vendas das empresas cairão - não haverá dinheiro para pagar juros.
A aquisição de ações em um fundo mútuo fechado é uma maneira confiável de ganhar dinheiro com imóveis. Há poucos riscos aqui, porque o lucro é formado não de uma, mas de duas fontes - o custo do aluguel e as mudanças no preço de mercado. A receita é distribuída entre os acionistas uma vez por trimestre. Estratégia de Gestão ZPIFFundos imobiliários modernos” envolve a compra apenas de objetos construídos e já alugados, para que os investidores comecem a receber o lucro da ação imediatamente. E sua rentabilidade potencial não é inferior ao VOD - cerca de 15% ao ano.
Você pode se tornar um investidor em imóveis comerciais no site e no escritório da empresa gestora "Fundos imobiliários modernos». Os funcionários ajudarão você a escolher o fundo certo, elaborar documentos e fazer um depósito.
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