Como comprar um apartamento em um prédio novo: instruções detalhadas para quem nunca fez isso

1. Faça uma lista de requisitos para o apartamento

Há muitos edifícios novos no mercado: para não passar semanas olhando cada oferta, é importante encurtar o círculo de pesquisa no início. Para isso, responda a algumas perguntas:

1. Que tamanho de apartamento seria confortável para você? E não só agora, mas também daqui a 5, 10, 15 anos. Isso é importante se você planeja morar em um apartamento por muito tempo e está se preparando para a chegada de crianças.
2. O que deve estar no apartamento? Aqui você precisa levar em consideração não apenas o layout e os quartos, mas também o número de banheiros e janelas, o tamanho da varanda, a presença de uma despensa e outros detalhes.
3. Em que andar você quer morar? Todos os andares têm seus prós e contras. Por exemplo, uma bela vista se abre dos superiores, mas se o elevador quebrar, será difícil subir. Nos inferiores, você não precisa se preocupar com o elevador, mas o barulho da entrada ou da rua penetrará no apartamento.
4. De que material é feita a casa? Em tijolo, o isolamento térmico e acústico é melhor, mas são mais caros. Painel são os mais orçamentários, mas com muito boa audibilidade. Monolíticos - fortes e duráveis, e também têm paredes lisas. Mas com isolamento térmico e acústico, também pode haver problemas.
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5. Você gosta de acordar cedo? Então você precisa de um apartamento com janelas para o leste. Se não, vá para o oeste. É melhor não considerar os apartamentos voltados para o norte: no outono e no inverno, será especialmente escuro e frio lá.

O mais importante é o orçamento. Veja quanto eles estão pedindo pelo seu apartamento dos sonhos no mercado e se você tem dinheiro suficiente. Caso contrário, calcule quantos anos serão necessários para quitar a hipoteca: isso pode ser feito em calculadoras on-line nos sites dos bancos. E também VerificaDecreto do Governo da Federação Russa de 30 de abril de 2022 Nº 806 "Sobre Alterações a Certos Atos do Governo da Federação Russa"se o seu apartamento está incluído no programa de hipoteca preferencial.

Após os cálculos financeiros, os requisitos de moradia podem ser ajustados. Se não houver dinheiro suficiente, observe a imagem do apartamento ideal e decida de quais pontos você pode desistir.

2. Decidir sobre a área

Isso também é melhor feito antes de procurar moradia. É importante levar em conta seus próprios hábitos e ritmo de vida. Por exemplo, se você trabalha no centro da cidade e não quer passar três horas dirigindo até o escritório, é melhor não considerar ofertas em áreas suburbanas. E se você gosta de atividades ao ar livre e trabalha remotamente, a proximidade com o centro da cidade não será tão importante para você quanto a proximidade com parques e reservatórios.

A área deve ter uma infraestrutura desenvolvida: lojas, locais de lazer, hospitais, escolas, creches, centros esportivos. Além disso, preste atenção à acessibilidade do transporte. É conveniente quando há ônibus, bondes, microônibus e metrô nas proximidades. Se todos os desejos forem levados em consideração, você poderá começar a estudar o mercado.

3. Verifique o desenvolvedor

Quando as opções de apartamentos são selecionadas, não se apresse em marcar imediatamente uma consulta com o vendedor. Perder tempo conversando e inspecionando a habitação será inútil se o desenvolvedor não for confiável.

1. Explore o site da empresa. Deve haver seu histórico (quanto mais antiga a empresa, melhor) e documentação importante. Incluindo para o seu complexo residencial: alvará de construção, declaração de projeto, layout, custo por metro quadrado.
2. abrir local na rede Internet Sistema de Informação Unificado para Construção de Habitação. Examine seu LCD - informações técnicas e estatísticas sobre o tempo de trabalho.
3. Dê um soco no desenvolvedor no arquivo de casos de arbitragem. Se ele frequentemente processa os compradores devido à violação de prazos ou outros problemas, é melhor não fazer um acordo.
4. Leia as avaliações dos clientes. Preste atenção especial aos contras que eles listam e entenda o quão significativos eles são.

4. Olhe ao redor do apartamento

O desenvolvedor foi verificado, o apartamento foi selecionado. Mas é muito cedo para concluir um acordo. Primeiro você precisa ver a habitação. A ordem de inspeção depende da condição da casa.

• Na fase de construção. Visite as instalações, inspecione a área e a área circundante. Assim, você garante que as promessas do desenvolvedor correspondam à realidade. Existe um truque para apartamentos em casas típicas de painéis: descubra a série de casas e procure outras que sejam iguais, mas já colocadas em operação. Converse com seus inquilinos e descubra o conforto dos apartamentos adquiridos.
• A casa é alugada, e você pode entrar no apartamento. Verifique a conformidade com a filmagem, a qualidade da instalação das janelas, o estado das paredes e do piso. E também o trabalho do capô e tomadas. No primeiro caso, abra a janela e prenda uma folha de papel na abertura - ela deve ser puxada para a grade. Na segunda, use uma chave de fenda indicadora ou pegue qualquer aparelho elétrico barato para inspeção e tente ligá-lo. Você não precisa testar uma nova tomada com um smartphone - se algo der errado, o gadget não será bom.
• O apartamento já está pronto. Certifique-se de que as costuras nas paredes, teto e piso estejam bem feitas. Pagar demais por linóleo torto ou papel de parede borbulhante é um prazer duvidoso.

5. Assinar um acordo

Você está na linha de chegada! Agora precisamos lidar com a papelada. Há três opções aqui.

1. Contrato de compra e venda (SPD). Tal precisavaCódigo Civil da Federação Russa Capítulo 30. Compra e vendase a casa já está construída. O custo do apartamento neste caso será mais caro, mas será possível se mudar imediatamente e você não precisará se preocupar com violações dos prazos. Antes de assinar o contrato, é necessário concluir um ato de aceitação e transferência.
2. Contrato de Participação em Ações (DDU). ÉLei Federal nº 214-FZ de 30 de dezembro de 2004 (rev. datado de 14 de março de 2022) “Sobre a participação na construção compartilhada de prédios de apartamentos e outros objetos imobiliários e sobre alterações a certos atos legislativos da Federação Russa”. Artigo 4 Acordo para participação na construção compartilhadase a casa ainda está em construção: você não está comprando o apartamento em si, mas o direito de propriedade sobre ele. É extremamente importante aqui que o pagamento da moradia seja feito por meio de uma conta de garantia - uma conta bancária à qual o desenvolvedor não terá acesso até que o objeto seja entregue. Se a empresa não concluir o trabalho no final, você pode devolver o dinheiro. No texto do contrato, estude cuidadosamente os termos de comissionamento, os termos de entrega das chaves e as condições de compensação para a área (será útil se a filmagem do apartamento for menor ou maior no fim).
3. Contrato de cessão de direitos de reivindicação (DUPT). Também éLei Federal nº 214-FZ de 30 de dezembro de 2004 (rev. datado de 14 de março de 2022) “Sobre a participação na construção compartilhada de prédios de apartamentos e outros objetos imobiliários e sobre alterações a certos atos legislativos da Federação Russa”. Artigo 11 Cessão de reivindicações sob um contrato na fase de construção. Nesse caso, o direito de propriedade não é adquirido diretamente da empresa, mas de uma pessoa física que celebrou um DDU com o incorporador. O custo da habitação, neste caso, geralmente é muito menor, mas o comprador precisa ter cuidado. Certifique-se de que o vendedor não tenha dívidas pendentes com o desenvolvedor e verifique se o contrato de cessão está registrado corretamente na Rosreestr. Após todas as contratações, você terá em mãos o DDU e o DUPT originais, confirmando a cessão integral dos direitos. Um ponto importante é que o desenvolvedor deve ser notificado da celebração do contrato.

6. Pegue as chaves

Com casas prontas, tudo é simples: eles verificaram o apartamento, assinaram o contrato - as chaves são suas. Com aqueles em construção, é mais difícil, porque primeiro é preciso esperar a conclusão da construção. Quando a casa estiver pronta para operação, o desenvolvedor devoLei Federal nº 214-FZ de 30 de dezembro de 2004 (rev. datado de 14 de março de 2022) “Sobre a participação na construção compartilhada de prédios de apartamentos e outros objetos imobiliários e sobre alterações a certos atos legislativos da Federação Russa”. Artigo 8 Transferência de um objeto de construção compartilhada notificá-lo oficialmente. By the way, se o vendedor violou os termos especificados no contrato, você pode exigemLei Federal nº 214-FZ de 30 de dezembro de 2004 (rev. datado de 14 de março de 2022) “Sobre a participação na construção compartilhada de prédios de apartamentos e outros objetos imobiliários e sobre alterações a certos atos legislativos da Federação Russa”. Artigo 6 O prazo para a transferência pelo desenvolvedor do objeto de construção compartilhada para o participante da construção compartilhada pena dele.

Depois de receber a carta, você terá tempo para inspecionar cuidadosamente a habitação e assinar o certificado de aceitação - de acordo com a lei, é dada uma semana, mas outros termos podem ser indicados no DDU. Durante uma visita ao apartamento, verifique as filmagens, a qualidade da instalação das janelas, a ausência de rachaduras nas paredes e outros pontos importantes. Se um haveráLei Federal nº 214-FZ de 30 de dezembro de 2004 (rev. datado de 14 de março de 2022) “Sobre a participação na construção compartilhada de prédios de apartamentos e outros objetos imobiliários e sobre alterações a certos atos legislativos da Federação Russa”. Artigo 8 Transferência de um objeto de construção compartilhada defeitos - informe o desenvolvedor: ele deve eliminá-los ou reduzir o preço do contrato ou compensar os custos da eliminação de problemas. Se tudo estiver em ordem, você pode assinar o certificado de aceitação e receber as chaves.

7. Registrar propriedade

Passo final! Para se tornar um proprietário completo, você precisará mexer um pouco mais nos papéis. Você pode registrar a propriedade nos escritórios do MFC e da Câmara Cadastral, remotamente no site da Rosreestr ou enviando documentos por correio ou correio. Em qualquer caso, você terá que:

1. Recolher um pacote de documentos. Pedido de propriedade, passaporte, DKP ou DDU (se você comprou uma casa por cessão de direito, então DDU e DUPT), ato de aceitação e transferência, passaporte técnico do apartamento, decisão sobre comissionamento e vários outros papéis. A lista pode variar dependendo das circunstâncias, por exemplo, o método de compra de um apartamento (à vista ou com hipoteca). Para obter uma lista completa dos documentos necessários, acesse construtor de situações de vida no site da Rosreestr.
2. Pague o imposto estadual. Ela é é igual aTamanhos do imposto estadual para registro estadual de propriedade de imóveis (apartamentos, terrenos e outros imóveis) / ConsultantPlus 2.000 rublos, independentemente do número de proprietários. O comprovante de pagamento deve ser impresso e anexado ao pacote de documentos.

Resta aguardar a conclusão do processo de registro. Quando tudo estiver pronto, pegue os documentos no escritório do MFC ou na câmara cadastral. É isso aí, seu apartamento!