Como comprar um apartamento que já está hipotecado
Direito Avitonomika / / January 06, 2021
É possível comprar um apartamento que já está hipotecado
A hipoteca é garantida pelo banco - um registro disso está no Registro Unificado de Imóveis do Estado. O proprietário não pode realizar transações com esse apartamento sem a permissão do credor hipotecário: a Rosreestr simplesmente não registrará a transferência de propriedade. Mas isso não significa que você não possa vender ou comprar um imóvel hipotecado. Só que o procedimento em si será um pouco mais complicado e demorado.
Por que vender um apartamento com hipoteca
Se o apartamento foi ao banco através do tribunal, porque o proprietário está devendo um empréstimo, então a instituição financeira o vende em leilão público. Quando o próprio proprietário decide vender um imóvel hipotecado, os potenciais compradores podem suspeitar disso. Ter hipotecas existe uma reputação de escravidão, cujas algemas só podem ser derrubadas com o último pagamento. Se uma pessoa vende um apartamento, há algo de errado com ela ou com o apartamento, acreditam alguns.
Na verdade, pode haver um milhão de razões. O proprietário decidiu se mudar para outra cidade a trabalho ou para um apartamento maior devido ao acréscimo à família. Os cônjuges se divorciam, querem saldar a dívida e dividir o dinheiro do apartamento hipotecado. O mutuário mudou a situação financeira, ele não consegue fazer frente ao empréstimo e quer devolvê-lo antes que a situação se torne irreparável.
Claro, o motivo pode ser algo desagradável: o telhado está vazando, há um antro de drogas na entrada e a administradora arrecada tanto dinheiro como se borrifasse as calçadas com cristais Swarovski no inverno. Mas você não está seguro contra esses riscos, mesmo ao comprar um apartamento sem hipoteca - você só precisa verifique tudo.
Agora na Rússia quase metadeA parcela de transações de hipotecas com habitação na Rússia é nomeada as transações imobiliárias acontecem com o envolvimento de uma hipoteca. Portanto, haverá mais apartamentos no mercado com hipoteca.
É lucrativo comprar um apartamento que já está hipotecado
Quando um banco vende o apartamento de um devedor em um leilão público, pode-se esperar um desconto substancial. Para uma instituição financeira, este é um ativo secundário, então ela tenta se livrar dele simplesmente devolvendo o seu.
Ao vender uma casa pelo proprietário, não se pode esperar um preço excepcionalmente favorável. Mas ele ainda pode jogar fora um pouco - para problemas desnecessários e para motivá-lo a comprar um apartamento com estorvo.
Como comprar um apartamento com hipoteca
Dependendo das condições, você pode comprar um apartamento de diferentes maneiras.
Com o reembolso da hipoteca durante a transação
Condições: a transação é realizada com o consentimento do banco em que o atual proprietário emitiu a hipoteca; o comprador compra o objeto por dinheiro.
O esquema mais seguro. Ele protege todas as partes da transação: o comprador, o vendedor e o banco. Vejamos um exemplo.
Um apartamento de 3 milhões de rublos está à venda. O banco dá o seu consentimento para a transação e determina o valor da dívida restante - 500 mil rublos. Duas células são usadas para cálculos. Antes de assinar o contrato de compra e venda, o dinheiro do comprador está neles: 500 mil em um e 2,5 milhões no outro.
Os documentos das células prescrevem quem pode receber as contas e quando. Se o contrato de compra e venda for assinado, e a transferência de propriedade for registrada com Rosreestr, o banco poderá pegue seus 500 mil de uma célula, o vendedor - 2,5 milhões da segunda, e o comprador - uma hipoteca para sacar ônus. Se o negócio falhar, o comprador devolverá seus fundos e nada mudará para o resto.
Às vezes, os fundos de um empréstimo podem ser depositados não por meio de um cofre, mas diretamente no banco, mas a instituição financeira está, em qualquer caso, ativamente envolvida no processo.
Com a cessão de dívida
Condições: a transação é realizada com o consentimento do banco, o comprador adquire um imóvel com hipoteca do mesmo banco.
O comprador apresenta um pedido de hipoteca ao banco como se estivesse comprando um apartamento. O processo de aprovação será semelhante e levará aproximadamente a mesma quantidade de tempo. Uma vez que ele se tornará o tomador do empréstimo no momento da compra, a instituição financeira verificará sua solvência e decidese o seu cliente está pronto para vê-lo.
Tatiana Trofimenko, Advogada Líder, Serviço Jurídico EuropeuAqui, além do contrato de compra e venda, é celebrado um contrato de cessão de direitos de reivindicação de um empréstimo antigo ou de um novo contrato de empréstimo entre o banco e o comprador. O gravame em Rosreestr é removido e um novo é imposto com o registro dos direitos do próximo proprietário.
Este esquema também é bastante seguro.
Com o reembolso antecipado da hipoteca por conta do comprador
Condições: o banco não concorda em vender o apartamento, o comprador compra o apartamento em dinheiro. Ou o comprador toma um empréstimo de outro banco.
Nesse caso, o comprador reembolsa o empréstimo. Portanto, ele deve ter em mãos um montante igual ao restante da dívida. As partes celebram um acordo preliminar de compra e venda de um apartamento, segundo o qual o dinheiro é repassado ao vendedor para fechar a hipoteca. Em seguida, o ônus é removido do apartamento e, em seguida, a habitação é vendida como um imóvel sem garantia.
Tatiana Trofimenko, Advogada Líder, Serviço Jurídico EuropeuEssa opção é mais arriscada para o comprador, pois o dinheiro é transferido por meio de um contrato que não está sujeito a registro na Rosreestr.
Em teoria, o vendedor pode se recusar a registrar o contrato de compra e venda com a Rosreestr. O comprador poderá receber dinheiro com isso, mas apenas na Justiça.
O que lembrar
- Você pode comprar um apartamento que já esteja hipotecado.
- Deve ser verificado da mesma forma que o alojamento sem ônus.
- É mais seguro comprar um apartamento com o consentimento do banco e com a sua participação.
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