Alugar um apartamento ou obter uma hipoteca: é mais rentável
Para Se Tornar Rico Vida / / December 19, 2019
Ao comparar hipotecas e locação de imóveis aspecto material normalmente vai pelo caminho. Painelistas descobrir qual é melhor: tio pagamento de outra pessoa, ou se tornar um escravo para o banco para pagar, mas para o seu ou mover constantemente em busca de opções mais rentáveis. Mas, se a licença para apelar ao sentimento e números, a situação torna-se mais clara.
Aluguel e hipoteca at a Glance
Mudança nos preços dos imóveis e apartamentos de aluguel, bem como o tamanho da inflação por um longo período de apenas cerca, de modo que os cálculos podem ser previsto para ser impreciso. E ainda assim os números falam mais alto que palavras.
A taxa média ponderada dos empréstimos hipotecários em abril deste ano, de acordo comO crédito à habitação concedido a particulares residentes, e adquiriu os requisitos de direitos sobre os empréstimos à habitação hipoteca em rublos O Banco Central elevou-se a 9,64%. De acordo com analistas Domofond.ruRelatórios analíticos Domofond.ru, Alugar um apartamento era, em média, 0,7% a menos março 2018 do que em Dezembro de 2017. No entanto, apenas para ter certeza que vai ser assumido que o proprietário do apartamento vai aumentar os pagamentos de 5% por ano.
Para os cálculos tomamos o centro regional, a cidade de Volgogrado e do multi-million cidade de São Petersburgo.
Volgograd
hipoteca
O preço médio do apartamento de um quarto em Volgograd, de acordo Domofond.ru, ascende a 2,365,695 rublos. Considere a situação se você tiver acumulado uma contribuição inicial de 15%, 25% e 50% do preço de compra e tomou uma hipoteca em 9,64% ao ano por 10 anos.
No pagamento, de rublos | pagamento mensal, RUR | Pagamento em excesso, de rublos | O valor total para o apartamento, rublos |
354 854, 15% | 26 176 | 1 130 060 | 3 495 755 |
591 250, 25% | 23 088 | 996 818 | 3 361 818 |
1 182 500, 50% | 15 392 | 664 546 | 3 029 546 |
Nos cálculos não levam em conta os custos adicionais de serviços relacionados sob a forma de seguro de propriedade ea pessoa que tomou a hipoteca, e tal compensação dedução fiscal.
Vamos supor que os preços dos imóveis vão subir 5% ao ano, enquanto 10 anos mais tarde, o apartamento custará 3,67 milhões de rublos.
alugar
O custo médio da taxa de remoção de apartamento de um quarto em Volgograd - 15 845 rublos por mês. Se o proprietário vai elevar o custo em cerca de 5% ao ano, em 10 anos, o inquilino terá que dar 24,556 rublos por mês. No total, ao longo dos anos ele vai pagar para a acomodação 2,389,344 rublos. A diferença entre o custo de uma hipoteca com a contribuição inicial de 15% e os alugueres inquilino pode alugar um apartamento sobre o preço projetado em 2028 por mais três anos e nove meses.
Com o salário médio em Volgograd, no valor de 28 483 rublos e pagamentos da locação, e hipoteca parece viável para uma família com dois adultos que trabalham.
Também deve-se notar que o inquilino permanece poupança não gastos para um pré-pagamento (se houver) que ele pode colocar no banco a juros. conformeAs taxas de juros e créditos e depósitos estrutura de urgência Banco Central, a taxa média dos depósitos de um a três anos de 6,41% em 2018. Por 10 anos o índice tem repetidamente mudou, mas vamos usar este número para os cálculos. Nos cálculos não levam em conta a capitalização.
pagamento (acumulação), rublos | Sum 10 anos, de rublos |
354 854, 15% | 582 315 |
591 250, 25% | 970 241 |
1 182 500, 50% | 1 940 482 |
Respectivamente, por 10 anos, o inquilino não só gastar menos, mas ganhar em depósito.
Aluguer e armazenamento
Do parágrafo anterior é claro quantas pessoas será capaz de salvar-se de um depósito por 10 anos, se continuar a retirar habitação.
A maior chance de salvar-se para um apartamento, e comprá-lo sem uma hipoteca de um homem que tem a metade do valor do preço de compra, mas apenas se o preço dos imóveis não vai mudar.
Depois de 10 anos para comprar um apartamento, ele não será atingido por 425 213 rublos. Para o momento certo para ter em mãos o valor total, ele terá que deixar de lado a cada mês um pouco mais de 3,5 mil rublos.
Cinco anos mais tarde, em seu depósito será 1,561,491 rublos. Para comprar um apartamento, neste momento, uma pessoa precisa de cinco anos para adiar por 13,4 mil por mês. Juntamente com o custo do aluguel de habitação que vai deixar 29,3 mil no primeiro ano e 32.600 - na quinta. Assim, se ele compra um apartamento em cinco anos, os custos totais, tendo em conta a licença de aluguer 3,415,482 rublos, dez - 4,755,039 rublos. Ambas as opções são mais caras do que a hipoteca.
São Petersburgo
hipoteca
O preço médio de apartamento de dois quartos em São Petersburgo é 6,797,671 rublos.
No pagamento, de rublos | pagamento mensal, RUR | Pagamento em excesso, de rublos | O valor total para o apartamento, rublos |
1 019 651, 15% | 75 210 | 3 247 152 | 10 044 823 |
1 699 418, 25% | 66 362 | 2 865 134 | 9 662 805 |
3 398 836, 50% | 44 241 | 1 910 089 | 8 707 760 |
Não pagar a mais em sua hipoteca, ou você precisa acumular um adiantamento de pelo menos metade do custo de um apartamento, ou aumentar o pagamento mensal e reduzir o prazo do empréstimo. Com um salário médioEscritório do Federal Estado Statistics Service para a cidade de Saint-Petersburgo e região de Leningrado 58,5 mil rublos para torná-lo claramente não pode todo mundo.
Após 10 anos, o apartamento vai custar presumivelmente 10,99 milhões de rublos.
alugar
O custo médio da taxa de remoção de apartamento de um quarto em St. Petersburg - 32 744 rublos por mês. Com o crescimento do custo do aluguel em 5% ao ano durante 10 anos, o pagamento mensal será de 50 787 rublos, e todo o empregador vai dar 4,942,178 rublos. A diferença entre o custo de uma hipoteca com um pagamento inicial de 15% sobre a contratação do inquilino pode alugar um apartamento no preço projetado 2028 mais oito anos e três meses.
Não ser descontado e acumulação.
pagamento (acumulação), rublos | Sum 10 anos, de rublos |
1 019 651, 15% | 1 673 247 |
1 699 418, 25% | 2 788 744 |
3 398 836, 50% | 5 577 490 |
Aluguer e armazenamento
E comprar um novo pessoa apartamento pode esperar sem uma hipoteca, que já tem metade de seu preço. Mas para atender o período de cinco anos que vai ser problemático. Cinco anos mais tarde, em sua conta será 4,448,162 rublos. Para coletar a quantidade necessária, a cada mês ele tem que adiar 39,2 mil. No total, o custo do aluguel, ele terá que alocar 72 mil por mês no primeiro ano.
Se ele compra um apartamento em cinco anos, os custos globais, tendo em vista a concessão é estimado em 8,968,837 rublos, após 10 anos - 11,739,849 rublos.
Então, o que é mais rentável
De acordo com os cálculos da média de aluguer rentável. Em todos os casos, a taxa mensal de locação de menos do que o pagamento sobre a hipoteca. O pagamento inicial não só não é gasto, mas também traz em dinheiro.
No entanto, após 10 anos de hipoteca selecionada na propriedade vai ser plana e o inquilino - não.
No que diz respeito à habitação de aluguer e um aumento simultâneo na poupança no apartamento - o mesmo não é tão simples aqui. Trabalhar fatores previsíveis: quanto mais dinheiro você tem na mão, maior renda e custos mais baixos imobiliário e de arrendamento na sua cidade, mais chances de salvar-se para um apartamento sem uma hipoteca e estadia no preto. Normalmente, no entanto, não são tidas em conta nos cálculos que em 10-15 anos, os preços dos imóveis pode aumentar significativamente.
Por isso, é necessário ter em conta outro indicador chave - tempo. Fazer previsões a longo prazo difícil, mesmo para especialistas. E estabilidade no país - está mais perto de religião: ou você acredita nela ou não. Portanto, se você salvar um apartamento terá mais de cinco anos, deve trazer para os cálculos não somente lógica, mas também intuição.
Note-se que o dinheiro devido à inflação, depreciação e aumenta imobiliário em valor.
No entanto, de acordo com a RosstatÍndices de preços no mercado imobiliário secundário do Fedepatsii russo, O declínio dos preços no mercado secundário nos últimos três anos para todos os tipos de apartamentos, exceto para a elite.
Como uma pena fator adicional, considerando a proximidade da idade da reforma. Em pagamentos de pensões para alugar um apartamento é difícil, e nas grandes cidades - é impossível. Então, por esta altura bem para ter suas próprias casas, mesmo que ele ficou-lhe com o pagamento em excesso.
O argumento de que o dinheiro foi para o banco, pode ser alugar um apartamento até o fim da vida é consistente, se você desistir de compra de casa em uma cidade grande e alugar um apartamento por um preço muito razoável. Por exemplo, se você economizar no pagamento indevido de 3 milhões, ele vai te dar 25 anos um grande cada mês para 10 anos (mas é necessário ter em conta a inflação).
O dinheiro também pode ser colocado em depósito. A soma de 3 milhões, tendo em conta as taxas médias atuais sobre os depósitos trará 15 mil rublos por mês por cento, 4.000.000-20.000.
Como calculo que é mais barato para você
cálculos médios dar os resultados médios, portanto, entender que é mais barato para que você terá que realizar cálculos de forma independente. Para isso, são necessários os seguintes dados:
- O valor do aluguel do apartamento.
- O tamanho de suas economias que você deseja usar como um pré-pagamento.
- O custo do apartamento, você quer comprar.
- A taxa de juros sobre a hipoteca (é possível utilizar a média nacional e aquele que é oferecido pelo banco no qual você gostaria de tomar uma hipoteca).
- Juros sobre o depósito no banco, para que você está disposto a confiar o seu dinheiro para um período mais longo.
Se você está escolhendo entre uma hipoteca e aluguer com a acumulação simultânea de dinheiro para comprar um apartamento
1. hipoteca
com calculadora de hipoteca ou no site do banco, calcular quantos anos levará uma hipoteca a ser óptimo pagamentos mensais, que será o pagamento excessivo.
Com o preço do apartamento em 5,2 milhões de rublos, um pagamento inicial de 3,2 milhões, uma taxa de juros de 11% e o prazo da hipoteca em sete anos, o pagamento mensal será de 34 245 rublos, e o pagamento em excesso - 876 569 rublos.
2. apartamento
Conte quantos ao longo dos anos vai lhe dar um apartamento para alugar, tendo em conta possíveis aumentos nas taxas.
Por exemplo, você dá mensalmente 22 mil rublos, e alugar um apartamento para três anos. Durante este tempo, o preço nunca subiu, mas é óbvio que depois de sete anos de aluguel não vai custar tanto. Portanto, no próximo ano você provavelmente vai dar para a contratação de 22 × 12 = 264 000, nos próximos três anos - 24 × 36 = 864 000, nos três restantes - 26 × 36 = 936 000, o total - 2,06 milhões de rublos.
3. Depósito e acúmulo
Calcule quanto dinheiro irá acumular em seu depósito para o prazo da hipoteca, e da quantidade de voto. Em seguida, calcule quanto dinheiro você terá após o primeiro ano, o segundo e assim por diante até o final do prazo da hipoteca. Também decidir sobre a quantidade que você pode anular a cada mês para comprar um apartamento, calcular quanto dinheiro ele vai te dar um ano, dois, e assim por diante até o final do prazo da hipoteca. Agora, adicionando alguns simples somas em depósito e poupança descobrir quantos anos você vai ser capaz de dinheiro aumento na propriedade.
Em depósito, sem taxa de capitalização de 6,1% no montante de 3,2 milhões de rublos em sete anos ele vai virar para 4,566,400 rublos.
Mesmo se os preços dos imóveis vão subir, em seguida, para comprar um apartamento sem hipoteca não pode ser de sete anos.
Existe uma opção não espere acumular o valor do depósito exigido e depósito de 20 mil rublos por mês, ou 240 mil por ano. Então, depois de cinco anos de poupança será 5.376 milhões de rublos. Tendo em conta toda da renda na propriedade vai deixar 6,64 milhões de rublos e 176 000 permanecerá. Nos sete anos da hipoteca para o apartamento vai deixar 6,8 milhões. custo ou seja, vai sobre o mesmo, mas poupou dois anos, que é alugar habitação e neste momento para poupar mais rentável.
Estes cálculos só funcionará se o custo de apartamentos não mudou em cinco anos, e o aluguel vai subir de preço mais rápido do que para baixo colocada na previsão.
Quando um apartamento não é possível salvar mesmo para além do prazo da hipoteca, é óbvio que emprestar do banco é mais rentável do que para salvar.
Se você está escolhendo entre uma hipoteca e aluguer sem planos para comprar um apartamento no futuro
1. Lembre-se o quanto você dá landlord
Leve os números do exemplo anterior - 22 mil rublos.
2. Calcule o pagamento mensal de uma hipoteca
Mais uma vez, os números do exemplo anterior - 34,3 mil rublos.
3. Compare os dois números
É óbvio que fazer rentável, mesmo se a não tomar em conta no cálculo do pagamento inicial. Se tudo não é tão claro, dividir o montante do pagamento inicial sobre a hipoteca, e o número de meses adicionar ao valor recebido do pagamento mensal:
3 200 000 ÷ 84 = 38;
34,3 + 38 = 72300 rublos.
Em comparação com 22.000 get mais clara. E mesmo depois de sete anos de aluguel vai subir de preço duas vezes, alugar um apartamento ainda será rentável.
No entanto, no oitavo ano de uma pessoa com uma hipoteca extinguir completamente-lo e vai pagar apenas para as concessionárias. Um inquilino continuará a dar o mesmo montante do aluguer. Por outro lado, se o pagamento de um apartamento não será gerado, o montante que teria ido para uma hipoteca, será suficiente para 26 anos do contrato de locação.
4. Calcule quanto você vai ganhar sobre o dinheiro que poderia ter ido para um pagamento
Depois de sete anos, haverá 4,57 milhões de rublos em depósito. E se você reservar cada mês, a diferença entre os pagamentos no montante de 12,3 mil por mês, nos sete anos que vai trazer mais 1,03 milhões. Um montante total de 5,6 milhões, o disposto nos 6,1% ao ano, vai gerar 28,5 mil rublos por interesse mês.
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